등기부등본은 2~3페이지부터 1,000페이지가 넘는 것도 있습니다. 등기부등본을 볼 때 갑구 을구가 나오는데 만약 첫 페이지에 말소기준 권리인 "근저당"이 있다면 사실상 권리분석은 거의 끝났다고 봐도 무방합니다. 여기서 말소기준 권리는 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시 결정 등기와 경우에 따라서 전세권도 인정되는데, 이 권리들 중 등기일자가 가장 빠른 권리를 뜻합니다.
등기부등본은 총 3단락으로 이뤄져 있습니다. 첫 번째는 표제 부이고 두 번째는 갑구 세 번째는 을구입니다.
표제 부란 부동산을 표시하는 것으로 주소, 면적, 용도 같은 기본적인 것들이 나타나 있습니다.
두 번째로 갑구는 소유권에 대한 사항들을 나타낸 구간입니다. 즉 해당 부동산의 소유자에 대해서 나와 있는데 예전 소유자부터 현재에 소유자까지 자세히 나와 있습니다. 이때 매매로 구매했는지 증여를 받았는지, 아니면 경매를 통해서 낙찰받았는지에 대해서 자세히 나오게 됩니다. 그것과 더불어 채권이 표시됩니다. 채권은 빛이라고 생각하시면 됩니다. 가압류나 압류 등입니다.
세 번째 을구엔 소유권 이외에 권리사항들을 나타낸 구간입니다. 대표적인 것으로 근저당권, 지상권, 전세권 등이 있습니다. 쉽게 보면 갑구엔 권(權) 자가 들어가 있고 을구엔 권(權)이 들어가 있지 않는 것이라고 생각하시면 쉽습니다.
그런데 모든 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구가 존재할까요? 어떻게 생각하시나요??
사실 어떤 등기부등본은 을구가 존재하지 않을 수 있습니다. 왜냐하면 소유자가 지상권을 설정하거나 은행에서 대출을 받지 않았을 경우엔 을구가 존재하지 않기 때문입니다. 결론적으로 모든 등기부등본은 표제부와 갑구가 존재하지만 을구가 존재하지 않을 수 있습니다. 하지만 부동산 경매는 대부분 빌린 돈을 갚지 못해서 매물로 나오는 물건이기 때문에 을구가 존재한다고 보시면 됩니다.
그런데 경매를 할 때 절대로 권리분석 실수를 하지 않으려면 어떻게 해야 할까요?
제가 예를 들어 설명해보겠습니다.
어떤 아파트가 경매로 나왔는데 관심이 있어서 해당 물건의 등기부등본을 살펴본다고 가정해 보겠습니다.
해당 물건의 갑구엔 2014년 07월에 압류가 있고 2015년 09월에 가압류가 있습니다. 그리고 을구엔 2013년 09월에 전세권이 설정되어 있고 2014년 09월에 근저당권이 설정되어 있었습니다.
그러면 어떻게 하는 것이 좋을까요?? 이때는 갑구와 을구에 대한 내용을 시간 순서대로 나열해보면 됩니다.
가장 먼저 2013년 09월 전세권이고 그다음은 2014년 07월 압류 그 다음은 2014년 09월 근저당권 그리고 2015년 09월 가압류로 되어있습니다.
그러면 해당 경매에서 어떤 것이 말소기준 권리가 될까요? 바로 2014년 07월 압류가 말소기준권리가 됩니다. 결국 2014년 07월 압류를 포함해서 그 뒤에 설정된 모든 채권들이 소멸하게 되는 것입니다. 즉 경매 낙찰자가 인수할 필요가 없는 것 입니다. 하지만 말소기준 권리인 2014년 07월 이전에 설정된 2013년 09월 전세권은 선순위 전세권이기 때문에 경매 낙찰자가 인수해야 되는 경우가 발생할 수 있습니다.
이 점을 꼭 참고하셔서 경매를 하실 때 실수하는 일이 없으셨으면 좋겠습니다~!