경매 배당 순서와 권리분석 주의사항(순위별 예시 포함)

등기부등본 저당권 및 전세권 예시

배당의 이미

일반적으로 특정 재물을 일정 기준(비율)에 따라 분배하는 일을 배당이라고 합니다. 민사소송법에 따르면 배당은 금전 집행에 있어서 공동 압류 또는 배당요구의 결과, 다수의 채권자가 경합하게 되어 압류, 환가에 의하여 얻은 금액이 채권자를 모두 만족시키기에 부족한 경우 각 채권자가 가진 채권의 우선순위와 채권액에 따라서 하는 배당을 의미합니다.

 

배당에 대해서 왜 알아야 할까요?

• 배당 순서를 제대로 알지 못하면 경매에서 싸게 낙찰받았는데도 불구하고 오히려 돈을 더 물어줘야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다.
• 배당 순서는 바뀌지 않기 때문입니다. 그렇기 때문에 기본적인 원리만 알고 계신다면 앞으로 계속 응용해서 사용할 수 있기 때문입니다.

 

 

경매에서의 배당 순서

• 경매실행 비용

• 필요비와 유익비

• 소액임차인 최우선변제, 특수 임금채권, 재해보상금

• 당해세

• 확정일자부 임차보증금, 물권, 국세와 지방세

• 일반 임금채권

• 산재보험료, 건강보험료, 국민연금보험료 등

• 일반채권

이렇게 위에 나열된 순서대로 배당을 받게 됩니다. 그러면 순서대로 어떤 특징이 있는지 알아보겠습니다.

 

1위) 경매실행 비용

경매를 진행하기 위해서는 감정평가사들이 경매를 진행하는 곳에 현장 방문도 해서 감정평가도 진행하고 법원 직원들이 해당 물건의 사진도 찍고 그런 작업들을 수행하는데 비용이 발생되기 때문에 채권자(돈을 빌려준 사람)가 먼저 돈을 내야 합니다. 왜냐하면 국가의 세금으로 진행할 수가 없기 때문입니다. 이렇게 채권자들이 먼저 돈을 법원에 임치 하게 되는데 이렇게 돈을 법원 쪽으로 임치 하는 것을 공탁이라고 합니다. 경매실행 비용은 대략 100만 원에서 300만 원 수준입니다.
공탁금은 채권자가 법원에 내는 것이기 때문에 은행이 될 수도 있고 개인이 될 수도 있습니다. 그러다 경매가 낙찰되면 법원에서는 채권자들에게 가장 먼저 경매실행 비용을 돌려줍니다. 당연히 채권자들은 돈을 못 받아서 억울한데 돈까지 늦게 돌려주면 안 되니까요.   

2위) 필요비와 유익비

결론부터 말씀드리자면 실제 경매에서 필요비와 유익비를 찾아보기가 어렵습니다. 예를 들어 경매를 진행하는 쪽과 당하는 쪽도 아닌 제삼자(세입자)가 집안에 보일러가 고장 나서 집주인에게 여러 차례 고쳐달라고 말을 했지만 집주인이 이를 무시하고 안 고쳐주는 경우나 천장에서 계속 물이 떨어져서 천장을 수리해야 하는데 수리를 계속 미루고 안 해주다 어쩔 수 없이 필요에 의해서 세입자가 본인 돈을 들여서 수리를 했는데 갑자기 집이 경매를 당했다면 해당 수리 건에 대해서 필요비를 받을 수 있습니다. 

유익비는 해당 건물의 새시나 문이 너무 낡아서 제대로 사용하기가 어려워 교체를 꼭 필요로 해야 하는데 그런 것들을 집주인에게 여러 차례 말을 했지만 집주인이 안 들어줬을 때 본인 돈을 들여 교체를 했다면 이럴 경우 집의 가치가 같이 상승하기 때문에 유익비라고 합니다. 하지만 상가를 예로 들어 고깃집을 하기 위해 본인의 필요에 의해서 환풍구 등 인테리어 등을 하게 된 경우에는 유익비에 해당되지 않습니다.     

하지만 필요비나 유익비를 받기 위해서는 수리 전 사진과 수리 후 사진, 그리고 해당 영수증 등 여러 가지 자료들이 꼼꼼히 준비되어 있어야지만 되기 때문에 보통은 그런 자료들이 부족하거나 잘 알지 못하는 경우가 많아서 받기 어렵습니다.

 

3위) 소액임차인 최우선변제, 특수 임금채권, 재해보상금

실전 경매에서 1) 번과 2) 번은 금액이 크지 않아서 크게 의미를 두지 않지만 3) 번부터는 좀 더 주의 깊게 살펴야 합니다. 사실상 경매 배당순위에 첫 번째라 할 수 있죠. 소액임차인 최우선변제라는 말의 의미는 각 도시 별로 정해둔 보증금(월세, 전세)이 기준 이하인 임차인을 말하는 것입니다. (2020년 기준)

1. 서울특별시: 보증금 1억 1천만 원 이하 일 때 최우선 변제금 3,700만 원 이하 

2. 수도권 과밀억제권역(서울특별시 제외): 보증금 1억 원 이하 일 때 최우선 변제금 3,400만 원 이하

3. 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 보증금 6천만 원 이하 일 때 최우선 변제금 2,000만 원 이하

4. 그 이외 지역: 보증금 5천만 원 이하 일 때 최우선 변제금 1,700만 원 이하  

하지만 여기서 주의사항은 근저당권이 설정된 시점을 기준으로 최우선 변제금이 달라짐으로 꼭 주의해야 합니다. 즉 근저당권이 설정된 시점이 2018년 09월 18일 이전이라면 해당 연도의 정해둔 최우선 변제금이 현재와 다르기 때문에 이 점을 꼭 확인해보셔야 합니다.

특수 임금채권을 쉽게 풀이하자면 어떤 한 업체를 운영하는 업장이 부도를 맞게 되었을 때 그 아래 직원들은 월급을 받지 못할 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 그 사장님이 가지고 있는 부동산도 경매를 당하게 되는데 경매를 진행하고 있는 부동산에 채권 형식으로 신청을 해서 밀린 월급을 받을 수 있는 제도입니다. 하지만 단어 앞에 특수라는 말의 의미는 최근 3개월치 월급과 최근 3년 치 퇴직금이란 의미입니다. 즉 경매를 진행할 때 다른 돈들보다 이 돈들을 더 빠르게 챙겨 준다는 의미입니다.

왜 3개월분 월급과 퇴직금을 다른 것들보다 먼저 줄까요? 왜냐면 공장 등이 경매를 당할 때까지 왔다면 이미 근로자들은 오랜 기간 월급을 못 받았을 가능성이 높기 때문입니다. 일반 직장인들이 3개월이나 월급을 못 받았을 경우엔 생활이 매우 어려워졌을 가능성이 높기 때문에 다른 것들보다 먼저 밀린 임금을 챙겨주는 것입니다. 그리고 재해보상금은 공장이나 업장에서 일을 하다 신체상 재해를 입게 되어 보상을 받기로 했었는데 해당 공장이나 업장이 경매를 당하는 경우 재해보상금을 신청할 수 있는 제도입니다. 

 

4위) 당해세 (상속, 증여, 재산, 종합토지세)

쉽게 풀이하자면 경매를 당하기 전 해당 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받던지 개인에게 자금을 빌렸을 텐데 그러려면 해당 부동산의 소유권이 당사자(경매당하는 사람)에게 먼저 넘어간 후 당해세가 발생되고 그러고 나서 대출이 진행되었을 것입니다. 그렇기 때문에 은행에서 당해세가 있는 것을 알고 대출을 실행했다면 당해세가 근저당보다 순위가 우선되지만 당해세가 있는 것을 모르고 대출을 실행했을 경우엔 순위가 뒤로 밀려나게 됩니다. 그래서 은행에서는 대출을 받을 때 지방세, 국세 완납증명서를 요청할 때가 종종 있는데 이런 이유에서 입니다. 하지만 실전 경매에서는 당해세가 자주 나오지 않아 보기 드뭅니다.

 

5위)  확정일자가 있는 임차보증금 물권, 국세와 지방세

전세나 월세 계약을 할 땐 꼭 확정일자를 받으시기 바랍니다. 전입신고는 신분증만 가지고 주민센터에 가면 되기 때문에 많은 분들이 확정일자를 받지 않는 경우가 있는데 보증금의 안전을 위해서는 계약서를 들고 주민센터에 가셔야 합니다. 확정일자를 신청할 때는 계약서가 꼭 필요합니다. 그런데 만약 전입신고는 되어 있지만 확정일자가 안되어 있는 경우엔 경매 순서에서 가장 늦게 보증금을 돌려받기 때문에 꼭 확정일자를 받으셔야 합니다. 근저당, 압류, 가압류 등 법적으로 소송이 걸려있는 경우를 임차보증금 물권이라고 하고 당해세를 제외한 지방세, 취득세 등이 5위로 들어갑니다.

사실상 대부분의 경매 권리분석이 5위에서 끝납니다.  여기 순위 안에서는 계약 날자가 빠른 순서대로 배당이 진행되기 때문에 권리분석을 진행할 땐 날자들을 비교해서 꼼꼼히 확인하는 일이 매우 중요합니다.    

 

6위) 일반 임금채권

만약 임금체불이 3개월 이상 지속될 때는 회사를 그만두고 다른 일을 알아보는 것이 좋을 수 있습니다. 왜냐하면 앞에서도 말씀드렸다시피 3개월 이상 월급을 지급 못할 정도로 회사가 어려운 상황에서는 쉽게 경매를 당할 수 있기 때문입니다. 그렇게 되면 1년이 되고 그 이상 월급을 받지 못했더라도 최근 3개월 급여만 빠르게 받을 수 있고 나머지는 후순위에 해당되기 때문입니다. 실전 경매에서는 5위 안에서 배당이 끝나는 경우가 많기 때문에 6위까지 오는 경우는 거의 없기 때문입니다.

 

7위) 산재, 건강, 국민연금보험료

산재보험료, 건강보험료, 국민연금 보험료 등은 어느 정도 채납이 되게 되면 압류나 가압류를 통해서 소송을 진행하기 때문에 7위가 아니라 5위의 물권으로 변하게 됩니다. 그렇지만 최근 발생한 보험료 등은 소송을 진행하지 못했기 때문에 7위에 놓이게 되는 것입니다.    

 

8위) 일반채권

흔히 개인들 간의 거래에 있어서 차용증을 많이 작성하게 되는데 순위가 상당히 낮습니다. 그렇기 때문에 아무리 차용증을 작성한다고 하더라도 일반채권에 들어가기 때문에 경매를 당하게 된다면 순위가 밀려 빌려준 돈을 받을 가능성이 낮습니다. 그렇기 때문에 개인들 간의 거래를 하실 땐 꼭 근저당을 걸어두시기 바랍니다. 그렇게 되면 물권으로 변하기 때문에 5위로 올라가게 됩니다. 제가 앞서 나열한 순서들을 꼭 기억하시기 바라며 경매를 진행하시거나 전, 월세 계약을 하실 때 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.