2025년 서민의 세금이 되어버린 상속세와 아파트 경매 이야기

오늘은 부동산 상속 때문에 경매를 당한 실제 사례를 통해서 우리가 어떻게 

은마아파트 경매 사례로 살펴본 세금 폭탄

얼마 전 은마아파트가 경매로 나왔습니다. 그런데 이 아파트가 왜 경매로 나온 지 아시나요? 

바로 상속세 때문이었습니다. 상속세를 얼마나 떼어갔길래 경매로 나온 것일까요?

아래는 24년 현재 은마아파트가 거래되고 있는 가격입니다. 

101m2 기준으로 약 24억 정도에 거래되고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 

은마아파트 평균 매매가격 그래프

그런데 2000년에는 이 아파트가 5억이었습니다.  그 당시에도 상속세로 일괄공제되는 금액이 5억 원이었습니다. 즉 은마아파트를 상속받으면 상속세를 한 푼도 내지 않아도 되었습니다. 그런데 지금은 어떤가요?? 완전히 달라졌습니다. 

아래는 국세청에서 공지한 부동산 세율표입니다. 

부동산 세율표

만약 지금 은마아파트를 상속받게 되면 세금으로 40%를 내야 합니다.

그럼 이런저런 것들을 공제해서 뺀다고 봤을 때 24년 현재는 평균적으로 6~8억 정도를 세금으로 내야 합니다.

당연히 이것은 평범한 사람뿐만 아니라 중상층에게도 큰 부담일 것입니다. 

세금도 바로 못 내면 이자가 계속 붙기 때문에 

이런 세금 체계는 24년 동안 물가와 자산 가격 상승을 고려하지 않는 문제입니다. 

즉, 부동산 가격이 높지 않았을 때에는 큰 부담이 되지 않았지만 지금처럼 높아졌을 땐 오히려 배보다 배꼽이 더 크게 된 것입니다. 

그래서 이 은마아파트가 경매로 나온 것입니다.

보통의 세금이 돼버린 상속세

예전에는 상속세를 가지고 고민을 하는 가정을 보면 부자라고 생각했었습니다. 왜냐면 (재산이 얼마나 많으면 이런 고민을 할까? 부럽다)였는데 지금은 완전히 서민의 세금이 되어버렸습니다. 예를 들어보겠습니다. 만약 서울에 아파트 1채를 보유하고 있는 부모님에게서 아파트를 상속받게 된다고 가정해 보겠습니다. 그럼 상속세를 내야겠죠.  참고로 현재 서울 아파트 평균 가격은 12억 5천만 원 정도 합니다. 그럼 12억 5천만 원짜리 아파트를 상속받게 된다면 상속세를 얼마나 내야 할까요?   무려 1억 6천5백만 원입니다. 

세금에 대해서 아무런 생각이 없다가 갑자기 1억이 넘는 세금 고지서를 받게 되면 손발이 떨리게 될 것입니다.

왜냐면 집이야 살고 있으니 팔 수도 없을 것이고, 매달 월급 받는 평범한 사람들이 대부분 일 텐데 갑자기 그 돈을 갚으려면 한 달 최소 100만 원 넘는 돈을 10년 동안 내야 할 테니까요.

간단히 계산을 좀 해봤습니다.

상속세가 만약 2,000만 원 이상일 경우 "연부연납제도"를 활용할 수 있는데 쉽게 말해서 한 번에 큰 목돈을 낼 수 없으니 최대 10년까지 분납해서 내는 제도입니다. 그런데 당연히 공짜는 없죠. 이 제도에도 이자가 있습니다. 연 3.5%입니다.

 

그럼 쉽게 따져서 1억을 10년 동안 3.5%의 이율로 쪼개서 낸다고 했을 때 한 달에 98만 원가량 납부를 해야 되는 것입니다.

만약 1억 6천5백만 원이면 얼마일까요? 무려 163만 원입니다.

평범한 가정에서 이 돈을 10년 동안 내기 쉬울까요?? 당연히 정말 어려울 것입니다. 

상속세와 관련된 질문과 답변

질문: 상속받은 아파트를 바로 팔 수 있나요?

답변: 바로 팔 수 없습니다. 상속 등기를 마치고 나서 팔 수 있습니다. 참고로 상속 개시일 후 6개월 이내 매매가 이루어진다면 해당 아파트의 상속재산가액은 매매가액으로 평가되고 취득가액 역시 당해 매매가액으로 평가됨으로 양도소득세가 0원이 됩니다. 

 

질문: 양도소득세를 피할 수 있는 방법이 무엇일까요?

답변: 상속받은 아파트가 1세대 1 주택에 해당될 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

질문: 대치동 은마아파트는 왜 대체 싸게라도 안 팔린 건가요?

답변: 대치동의 경우 실거주를 해야만 하는 법이 있어서, 싸게라도 팔기 어려웠을 것입니다. 참고로 경매로 나온 물건을 매매할 경우 실거주를 하지 않아도 되기 때문에 경매 시장에서는 많은 사람들의 관심이 있을 것입니다.

 

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