12억 꼬마빌딩 투자로 3년만에 9억을 손해보게 된 이유

은퇴 후에 생활비를 벌려고 시작한 꼬마빌딩 투자로 인해서 큰 손실을 본 사연을 소개하고 이런 일을 방지하기 위해서 어떻게 하면 좋을지에 대해서 알려드리겠습니다.

은퇴 후 장밋빛 미래를 꿈꾸며 투자한 꼬마빌딩

A 씨는 50대 후반의 직장인이었습니다. 군대를 다녀온 이후 20대 후반부터 재테크도 열심히 하고 직장일도 잘해서 50대 후반에는 서울에 아파트 1채와 자기 자본 12억 정도를 모으게 되었습니다.

그는 퇴직을 1년 남기고 있었고 퇴직 후 편하게 생활비를 벌고 싶은 생각에 꼬마빌딩에 투자하게 되었습니다.

물론 그동안 그는 오피스텔이나 소형 상가에 투자하면서 수익을 벌어드린 경험이 있었기 때문에 큰 걱정은 하지 않았습니다.

30억에 매입한 영등포 한 꼬마빌딩

A 씨는 그동안 평생 모은 12억을 가지고 영등포에 위치한 한 꼬마빌딩을 30억에 매입했습니다. 원래 시세는 32억이었지만 그 꼬마빌딩이 상속받은 물건이었기 때문에 3명의 자식들이 나눠가지게 되면서 2억 더 싸게 급매로 내놓은 물건이었습니다. 그 당시(21년 중반) 그 가격대 주고 샀을 땐 나쁘지 않은 투자처럼 보였고, 2~3년 후에는 더 큰 시세차익을 노리며 팔 수 있을 것이라는 부동산 중개인의 말을 듣고 확신에 찬 의지를 보이며 그 꼬마빌딩을 매입했습니다.

위기의 시작

A 씨는 결국 아래와 같은 식으로 투자를 결정하게 되었습니다.

• 자기 자본: 12억
• 대출: 20억(금리 2.8%)
• 월 이자: 470만 원
• 월 임대수익: 570만 원

21년 당시에는 저금리가 계속될 거라고 생각하던 시기였습니다. 하지만 21년 하반기가 되면서 금리가 가파르게 오르기 시작했습니다. 

아래를 보시면 21년 8월을 기점으로  2.8%였던 금리가 5.8%까지 올라가게 되었습니다.

21년 하반기부터 가파르게 오르기 시작한 기준금리 모습

간단히 말씀드리면 처음에 금리가 2.8%였을 땐 월 이자가 470만 원만 은행에 내면 되었지만 금리가 5.8%가 되면서 무려 970만 원까지 올라간 것이었습니다. 처음엔 월 임대수익으로 100만 원 더 벌게 되면서 생활비에 보탤 수 있었지만 이제는 반대로 매달 500만 원씩 적자가 생기게 된 상황이었습니다. 정말 금리가 무시무시한 것 같습니다.

 

고금리가 계속될 때 생기는 일들

금리가 낮을 땐 돈을 쉽게 빌릴 수 있으니 창업하는 사람들도 많고 상가를 임대하려는 사람들도 많았습니다. 하지만 금리가 올라가게 되면서 은행 이자를 내기 힘들어지자 폐업하는 사람들도 늘어나게 되었습니다. 그러던 중 A 씨의 3층 사무실에도 문제가 생기게 되었습니다. 3층에 공실이 생긴 것입니다. 설상가상으로 1층에 점포가 2개인데 1개 점포에서 계약이 종료되었습니다. 

원래 상가는 임대료를 낮추게 되면 가치가 하락한다고 여겨서 임대료를 낮추지 않지만 어쩔 수 없이 기존 임대료의 70% 수준으로 재계약을 진행했습니다.

결국 월 570만 원이던 임대수익은 390만 원으로 쪼그라들었습니다. 

임대수익 390만 원- 월 이자 970만 원 = -580만 원

매달 580만 원의 재산이 줄어들게 되었습니다. 정말 끔찍한 일이 생긴 것입니다. 본인 생활비까지 더하면 1년이면 1억이나 되는 큰돈이 지출되는 셈이었습니다. 결국 A 씨는 밤잠을 자지 못하고 불면증에 시달리게 되었습니다.

큰 결단을 내린 A 씨

계속되는 고금리에 밤잠을 설치던 A 씨는 결국 큰 결단을 내리게 됩니다. 큰 손해를 보고라도 손절할 생각을 한 것입니다.

일단 자신이 가지고 있는 꼬마빌딩을 팔기로 마음을 먹고 급매로 매물을 내놓게 되었습니다. 

처음엔 자신이 산 금액에 물건을 내놓았는데 이런 고금리에 쉽게 사줄 리 없었습니다. 그래서 29억->28억->27억.. 이런 식으로 계속 내리다 결국엔 자신이 산 가격보다 5억 원 싼 금액인 25억에 팔 수가 있었습니다.

그럼 정리를 해보겠습니다.

• 매매 차손: -5억
• 취등록세: -1.5억
• 중개수수료: -4900만 원
• 3년간 대출이자: 약 2억 이상

이렇게 눈에 보이는 손해만 봐도 약 9억 정도의 손실을 입게 되었습니다. 결국 3년 동안 마음고생만 하고 처음 12억이었던 돈이 3억으로 쪼그라들게 되었습니다. 

 

악순환의 고리

고금리->경기침체->임차인부담증가->임대료하락->공실발생->대출이자 연체-> 급매물 증가-> 매매가 하락-> 경매 증가

 

물론 시기가 좋으면 반대로 큰 수익을 얻을 수도 있지만 이렇게 큰 금액을 대출받았다가 시기를 잘못 맞으면 반대로 큰 금액을 잃을 수도 있습니다. 

그럼 이렇게 위험한 투자를 예방하기 위해서 어떻게 하는 게 좋을까요?

1. 임대수익이 이자도 못 내는 구조는 위험해요

서울 및 수도권의 꼬마빌딩을 보면 수익률이 연 3%를 넘어가는 곳을 찾기 어렵습니다.  대출금리가 2%대 일 때는 상관없지만 5%대처럼 고금리를 맞게 되면 정말 위험합니다. 그렇기 때문에 매달 나가는 이자를 어떻게 감당할 수 있는지 사전에 꼼꼼히 계획하고 매입하셔야 합니다. 

2. 변동 금리의 무서움을 알아야 합니다

-2%의 금리만 올라도 매달 수백만 원의 이자가 더 나가게 됩니다. 만약 금리 상승기라면 더욱더 보수적으로 접근하셔야 합니다. 

3. 여유자금이 반드시 필요합니다

• 언제든 공실이 생길 수 있기 때문입니다
• 경기가 안 좋아지면 임대료가 깎일 수 있기 때문입니다.
• 예상치 못한 지출이 생길 수 있기 때문입니다.

꿈이 악몽이 되지 않게 막으려면 어떻게 해야 할까요?

• 최소 2년 치 은행 이자는 통장에 있는 것이 좋습니다. 통장에 없더라도 2년 치 이자는 낼 수 있게 준비해 둬야 합니다
• 변동금리는 정말 신중하게 선택하세요
• 임대수익으로 이자는 꼭 감당할 수 있어야 합니다. (너무 타이트하게 대출해서 꼬마 빌딩을 매입하면 위험합니다)

오늘은 꼬마빌딩을 잘못 투자했다가 큰 손해를 본 A 씨의 사연을 가지고 어떻게 하면 손해를 피할 수 있을지에 대해서 알려드렸는데요, 도움이 되셨으면 좋겠네요. 혹시라도 다른 부동산 정보가 궁금하시다면 아래 다른 글도 참고해 주시기 바라겠습니다. 오늘도 방문해 주셔서 감사합니다^^

 

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