원수에게 권하는 부동산 Top5 (꼭 피해야할 부동산!!)

아무리 친한 사이라고 하더라도 한 순간의 말실수나, 행동 실수 때문에 원수가 되는 일이 있습니다. 하물며 그 어떤 말이나 행동보다 더 중요한 자신의 재산을 지인의 말만 믿고 덜컥 샀다가 큰 낭패를 보고 두고두고 그 지인을 원망하며 원수가 되는 경우도 있습니다. 오늘은 이런 불상사를 예방하기 위해서 부동산을 구매하기 전 알아두면 좋은 상식들에 대해서 알려드리겠습니다. 만약 아래 부동산을 사라고 권하는 사람이 있다면 "아... 이 사람이 내가 잘못되기 바라고 있구나.. 하고 생각하시면 됩니다"

분양 상가

상가는 월세를 받아서 수익을 내는 부동산입니다. 하지만 시간이 가면 갈수록 알짜배기 수익형 부동산은 줄어들고 공실로 인해 이자, 관리비로 탕진하게 되어 있습니다.  정말 목이 좋은 곳에 오랫동안 안정된 세입자를 받아서 수익을 잘 내는 상가면 모르겠지만 아파트를 짓고 나서 그 아래 1층에 상가를 분양받으라고 권하는 지인이 있다면 꼭 그 말을 무시하시기 바랍니다. 그 이유를 말씀드리겠습니다. 

 

 1. 소비패턴의 변화

예전에는 상가에서 쇼핑도 하고 맛있는 음식도 먹으며 소비를 즐겼지만, 이제는 패턴이 온라인으로 옮겨가고 있습니다. 가면 갈수록 상가를 찾는 사람들보다 온라인을 찾는 사람들이 늘고 있습니다. 몇십 년 동안 유통강자 1위를 차지했던 이마트도 요즘엔 장사가 안 돼 점포수를 줄이고 있으며 최근에는 쿠팡에게 1위 자리를 뺏겼습니다. 현재 상황을 보면 이렇게 온라인으로 다 넘어가는 추세인데 그런데 몇 억이나 되는 큰돈을 남의 말만 듣고 사전 답사도 없이 덜컥 사는 행동은 정말 위험합니다.

텅빈 상가의 모습

2. 많아도 너무 많은 상가들 

위쪽에 보시는 건물은 광명역 인근의 빈 상가의 모습입니다. 처음 이곳을 분양할 때는 분양사에서 엄청난 호재가 있는 것처럼 홍보를 했습니다. 

• 코스트코, 롯데아웃렛, 이케아, ktx광명역까지 수많은 사람들이 찾을 것이다
• 인근 아파트 주민들까지 모두 흡수할 수 있다.

그러나 현실은 전혀 딴판이었습니다. 이곳의 업무시설은 총 1200개인데 상가 개수가 무려 300개나 됩니다. 많아도 너무 많습니다. 분양사에서는 상가를 많이 팔아야 수익이 나기 때문에 어떻게든 홍보를 하려고 합니다. 그냥 콘크리트에 건물만 세워두고 몇 역씩 받으면 되기 때문에 계속 홍보하는 것입니다. 

 

3. 세팅해 둔 상가를 조심하세요

처음 분양을 할 때 월세 세팅을 하는 경우도 있습니다. 이것은 분양사와 그곳에 입점한 업체 2곳에서 짜고 분양받는 사람을 속일 때 쓰는 수법입니다.

상가 분양대행사에서는 사람들이 월세를 많이 내는 곳을 선호한다는 것을 알고 있습니다. 그렇기 때문에 그 둘은 서로 짜고서 높은 월세를 내는 것처럼 꾸며둡니다. 결국 그 덫에 걸려든 사람이 그 상가를 분양받게 되면 얼마 지나지 않아서 상가에 세 들어 있던 우량 임차인은 사전에 분양대행사와 협의한 대로 폐업을 해버리고 떠나버리게 됩니다. 

갑자기 그렇게 떠나버리면 다시 세입자를 찾아야 하는데 처음 받던 가격에 들어올 업체는 아무도 없습니다. 

결국 아주 저렴한 임대료로 몇 년을 버티다가 처음 분양가보다 30~40% 정도 싼 가격에 팔고 나오게 됩니다.  가만 생각해 보면 처음부터 사기에 당한 것입니다.

분양 빌라 및 분양 오피스텔 

분양빌라와 현수막이 걸려있는 모습

새로 지은 빌라 

분양 빌라도 조심해야 합니다.  몇 가지 이유를 말씀드리겠습니다.

• 시세하락이 큼
• 초기 분양가가 비쌈(프리미엄이 붙어 20% 정도 더 비쌈)
• 빠른 기간 안에 건축해 하자도 많은 편
• 재개발을 노리고 사는 것도 무리수. 재개발이 언제 이뤄질지 아무도 모름(수십 년 걸리는 경우도 많음)

위쪽에 보이는 것처럼 빨간 벽돌이 많은 집 주변에 새로 지은 빌라입니다. 빨간 벽돌로 지은 집들은 80~90년대 지어진 집들인데 서울에서 종종 이런 것처럼 이런 집들을 싸게 매입한 뒤 예전 건물을 헐어버리고 새로운 빌라를 짓는 경우가 많아졌습니다. 하지만 이렇게 지어진 집들의 가격 거품이 심하기 때문에 피하시기 바라고 빌라를 구매하시려면 지어진지  4~5년 정도 지난 빌라를 구하는 것이 좋습니다. 그 정도 지나면 가격 거품도 사라지고 집에 어떤 문제가 있는지 여부를 살필 수 있기 때문입니다. 

 

오피스텔

오피스텔의 경우 아파트 대체제로 찾는 분들이 많이 계시는데 오피스텔도 꼭 피하셔야 합니다.  

• 오피스텔 살 돈으로 돈을 좀 더 보태서 다른 지역 아파트를 구매하서던지 괜찮은 자리의 빌라를 사는 것이 더 좋습니다.
• 건축 자재를 싼 것들로 쓰는 경우가 많습니다.
• 주차장이 없는 경우들이 많습니다. 있다고 하더라도 비싼 관리비를 내야 합니다.
• . 가격이 오르지 않습니다
• 오피스텔이 10년 정도만 지나면 노후화가 되어 월세도 예전만큼 비싸게 받기도 어려워지는 경우도 많습니다.
• 용적률이 800%를 넘어가기 때문에 재건축도 거의 안됩니다.

기획부동산 토지

아래 보시는 지역이 실제로 기획부동산이 사기를 쳤던 장소입니다. 이 지역이 개발되면서 토지 보상이 되기 때문에 큰돈이 벌 것처럼 이야기를 해 놓고는 실제로는 거의 토지 보상을 받지 못했던 사례입니다. 

기획부동산 사기 사례

A회사 (1평에 28만 원씩 6억 3천만 원에 매수) -> 53명에게 평당 85만 원씩 판매 (총 18억 구입)

* 토지 보상으로 전체 면적 중 4.5%만 수용되어 총 77만 8천 원 보상

-결론-

A회사 순이익 16억 /  53명이 쓸모도 없는 땅을 3배 비싸게 구매.

 

사기 치는 방식

회사는 이슈가 될만한 곳 인근에 땅을 아주 싼 가격에 매입합니다. 그다음 그 땅들을 여러 지분으로 나눕니다.

그다음 분양 사무실을 만든 다음 사람들을 끌어들입니다.  마치 그 땅에 개발계획이 확정인 것처럼 포장을 그럴싸하게 합니다. 사람들이 속아 잔금까지 다 납부를 할 때쯤이면 그 회사는 사무실을 폐업해 버리고 달아납니다. 

 

지역 주택 조합

"지주택"이라고도 불리는데요 광고를 보면 마치 일반 분양처럼 보이지만 사고가 많이 나는 곳입니다. 

지역주택조합은 별도로 조합을 만들고 나서 그때부터 대행사를 통해서 토지를 매입하기 시작합니다. 하지만 사업에 착수하기 위해서는 토지확보가 95% 이상 되어야 하는데 보통 90% 정도까지 되면 나머지 5% 정도가 정말 무지하게 속을 썩입니다. 

나머지 5% 토지주들이 흔히 "알 박기"라는 명목으로 말도 안 되게 땅값을 무리하게 많이 부릅니다. 

그렇기 때문에 10년 이상 착공하지 못한 현장들이 너무나 많습니다. 지주택을 준비하는 과정에서 조합에 조합비도 내야 하는데 준비과정에서 다 써버리는 경우도 많고 다 써버리면 다시 내라고 하는 경우도 많습니다. 돈은 돈대로 들어가는데 진도는 안 나가는 그런 시스템이기 때문에 절대로 투자하시면 안 됩니다.

 

지식산업센터

지식 산업 센터를 피해야 하는 이유에 대해서 말씀드리겠습니다.

• 물량이 많아도 너무 많습니다.
• 초고령 사회로 진입하면서 점차 오프라인의 활용성이 줄어들고 있습니다. 
• 김포, 수원, 가산, 동대문, 이대, 남양주, 광명 등등 수많은 지역의 지식산업센터의 공실들이 넘쳐 나고 있습니다. 피해를 볼 확률이 매우 높습니다.

남양주 썰렁한 지식산업센터 모습

정말 더 말할 것도 없습니다. 실제로 지식산업센터가 밀집한 지역을 가보시면 느끼실 것입니다. 공실로 넘쳐 납니다. 이런 곳을 비싸게 주고 매입한다면 두고두고 후회할 것입니다. 꼭 피하시기 바랍니다.

 

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