14억에 분양받은 상가를 팔까요? 계속 버틸까요?? (고민상담 내용+ 해결책)

부동산 가격은 고점을 찍고 계속 하락하고 있고 이자는 매달 내야 하는 상황 속에서 분양받은 상가를  팔지 말지 고민하시는 분의 사연을 소개해드리고 어떻게 하는 방법이 좋을지에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

2020년 초에 14억에 상가를 2채 분양받았습니다

안녕하세요. 50대 중반 남성입니다. 저는 2020년 초에 살던 집을 팔고 전세로 옮겨 가면서 남은 돈을 가지고 상가 투자를 하기로 계획했었습니다.  장소는 다산 지금 지구이고 선임대 후 분양된 상가를 2채 분양받았습니다. 

장소: 다산 지금 지구

개요: 1칸에 7억 3천만 원

전용: 11평

계약 22평 (11평 2곳을 분양받아서 총 22평)

 

시행사가 선임대한 상가를 10% 정도 할인받아 계약을 했습니다.

1호~4호까지 프랜차이즈 햄버거 가게가 입점해 있고 현재 운영 중입니다.

1,2호가 제 것이고 3~4호는 다른 주인입니다. 

 

집을 팔고 남은 돈 5억이 있어서 대출은 9억 7천만 원 받았고 원금균등상환으로 월 72만 원 나가는 방식입니다.

처음엔 이자 금리가 2.76%(2,252,500원)으로 시작했는데 현재는 금리가 5% 조금 넘게 올라가 있는 상태입니다.

 

최근 세 달은 월 560만 원 정도 이자를 내기 시작하면서 빚이 늘기 시작했습니다.

계약 조건은 다음과 같습니다. 7년 임대, 2020년 5월~27.4월 만기/ 1칸 당 매장 수수료 1.5%, 배달 0.5%.

임차료 평균 수익은 최근 1년간 월 380만 원입니다. 

여기서 잠깐... 수수료 매장은 무엇일까요?

수수료 매장이란

매달 월세를 내는 것이 아니라 맥도널드, 롯데리아처럼 장사를 하는 매장에서 나온 총매출의 몇%를 월세 대신 내는 것을 의미합니다. 지금 사연자의 경우 신도시에 새롭게 지은 상가이기 때문에 이런 경우 분양하는 곳에서 자신들의 상가에 유명한 프랜차이즈가 입점되어 있으면 가치가 올라가기 때문에 수수료를 낮춰서 계약을 길게 한 것으로 보입니다.

 

 

상가를 매입한 다산지구 주변 사진

*최근 1년간 임차료 평균 수익은 월 380만 원(부가세 포함)입니다. 

월 매출이 만약 1억 일 경우=1.5%(150만 원)입니다. 따라서 2칸이기 때문에 3%(300만 워)의 수익률이고 

현재 380만 원을 받는다고 했으니 2칸을 합쳐서 2억 조금 넘는 수익이 나는 매장입니다.

주변 상가의 시세를 살펴보면 한 칸 당 350만 원 정도 받는 것 같은데 저희는 한 칸 당 190만 원 정도입니다.

 

-현재 상황을 살펴보자-

현재 상황을 살펴보겠습니다. 먼저 프랜차이즈 입장에서는 매출이 우수한 매장이기 때문에 좋아할 것입니다. 더구나 비싼 월세도 아니고 매출의 1.5% 저렴한 수수료로 월세를 퉁치기 때문에 만족할 것입니다. 아직도 계약 기간은 4년이나 더 남은 상태입니다. 정말 골치가 아픈 상황입니다. 

어떻게 하는 게 가장 좋을까요?

급매로 팔자니 3년 동안 쏟아부은 돈이 너무 아깝고, 임차료를 주변 시세와 비슷하게 조정하려 하자니 임차 중인 프랜차이즈 본사에서는 전혀 씨도 먹히지 않고,, 열심히 일하면서 계속 이자를 내면서 시간을 버티려고 하니 고달프고... 어떻게 하는 것이 가장 좋을까요?

• 매입가: 14억 6천만 원
• 보증금: 1,000만 원
• 월세: 380만 원
• 대출금: 9억 7천만 원
• 현재 금리: 5.6% 
• 실투자비용: 4억 8천만 원
• 적정가치시세 : 7억 6천만 원
• 연간임대료수입: 4천5백만 원
• 연이자: 5천4백만 원
• 연순수익: -900만 원(마이너스)
• 월이자: 450만 원
• 월순수익: -75만 원(마이너스)
•  현재 임대수익률: -1.8%

현재 상황입니다. 

현재 상황에서 가장 좋은 방법

 현재로서는 가장 좋은 방법이 버텨보는 것입니다. 

그 이유를 말씀드리겠습니다. 먼저 3년이란 시간 동안 버텨왔고(2700만 원 손해)+4년을 더 버텨본다면 3,600만 원 정도 손해가 날 수 있지만, 7년 계약이 종료되고 나면 아주 싸게 들어왔던 수수료를 올릴 수 있기 때문입니다.

보통 수수료 매장과 계약을 할 때는  5% 정도를 기본으로 깔고 약간 더 받거나 5% 정도 받습니다.

그렇게 되면 현재 2칸을 합쳐서 3% 수익률인데 10%로 올라갈 수 있습니다.

물론 그렇게 못 받을 가능성도 있지만 지금은 워낙 싸게 들어왔기 때문에 계약이 끝나면 지금보다는 훨씬 비싸게 월세를 받을 수 있을 것입니다. 

만약 한 칸에 350만 원 정도만 월세를 받을 수 있다면 2칸 합쳐서  700만 원 정도의 월세를 받을 수 있게 될 것이고 만약 월세를 700만 원 정도만 받을 수 있다고 한다면 15억 정도에 구매하려는 사람들이 늘어날 것입니다. 

현재는 금리도 올라가 있고 한 칸에 월 190 정도밖에 받지 못하는 매장을 14억 넘게 비싸게 사줄 사람도 구하기 힘들 것입니다. 지금은 조금 힘들더라도 4년 정도를 더 버티면서 금리도 내려가고 다시 부동산이 침체기에서 벗어나는 시점이 온다면 현재 가격보다 더 비싸게 팔 수도 있으니 그때를 참고 기다려 보는 것이 좋을 것 같습니다. 

 

이런 사례를 살펴보고 우리들이 알아둬야 할 상식

• 주변 혁신도시 상가도 텅텅 비었습니다. 상가는 텅텅 비었는데 관리비는 매달 나갑니다.( 무턱대고 신도시 상가를 분양받지 마세요)
•  상가를 분양받을 땐 3년 이내에 대출을 다 상환할 정도의 상가만 구매하세요. 레버리지를 너무 크게 쓰지 마세요( 그 이유는 상가의 경우 주택담보대출과 다르게 3년이 지나면 대출금을 상환하라고 압박이 오는데, 경우에 따라서 연장을 안 해주고 원금 다 갚으라고 할 수도 있기 때문입니다. 그런 경우엔 상가의 가치가 하락하는 경우입니다.  그런 상황을 생각해 본다면 정말 식은땀이 날 수 있겠죠..)
• 분양사의 거짓정보에 속지 마세요 (분양사의 경우 빠르게 분양시키고 빠지기 위해서 지금처럼 대형 프랜차이즈를 아주 싼 가격에 입점시키고 그 책임은 분양자에게 넘기는 경우가 있습니다. 이럴 경우 분양받은 사람만 힘들어집니다. 꼭 잘 살피도록 하세요)
• 노후에 연금 받을 목적으로 주택을 팔고 상가를 구매하려면 정말 정말 신중하세요(많은 분들이 지금처럼 상가를 분양받고 임차인을 구하지 못해서 공실로 비워두고 매달 은행 이자+관리비 폭탄에 힘들어하는 분들이 많습니다. 그렇기 때문에 정말 신중해야 합니다)

오늘은 분양받은 상가를 팔지 말지 고민하는 분의 의견을 들어보고 그에 대한 해결책과 우리들이 알아두면 좋을 상식들에 대해서 알려드렸습니다.  다음에도 일상생활에 도움이 되는 내용으로 찾아뵙겠습니다~! 오늘도 방문해 주셔서 감사합니다~!^^

 

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