감정가 대비 10% 미만으로 낙찰된 상가 현실과 경매 시 주의할 점!(실전 사례 포함)

코로나 이후 온라인으로 상권이 변화하면서 현재 공실 중인 상가들이 늘고 있고 임대 가격도 내려가는 곳들이 늘고 있습니다.  이런 상가들은 관리비나 대출이자를 제때 내지 못해서 경매로 넘어오게 됩니다. 

심한 경우 상가를 분양받고 나서 한 번도 임차인을 채우지 못하고 곧바로 경매 매물로 들어오는 경우도 있습니다.

그런데,, 경매를 당하면 가격이 하락된 채로 낙찰이 되는 것은 알고 있지만 과연 몇 % 정도로 낙찰이 될까요?

감정 평가의 80~90% 수준으로 낙찰되는 상가들

하래 사진은 현재 동대문주변에 경매로 나온 물건들을 표시한 지도입니다. 

10분의1 수준으로 낙찰되는 상가 모습들

보시면 800만 원도 채 되지 않고 1천만 원 미만으로 경매 진행 중인 곳도 보입니다.

유찰의 유찰을 거듭해서 감정평가액의 10분의 1토막으로 매각된 상가들이 요즘 눈에 띄게 늘었습니다. 

24년 현재 서울에서 진행된 점포, 상가의 경매 건수는 99건입니다. (91건은 이미 1회 이상 유찰되었고 최대 13회 이상 유찰된 상가들도 있습니다)

심지어 어떤 상가의 경우 전용면적이 15m2(제곱미터)인데 3,188만 원에 낙찰되기도 했습니다. (감정평가는 1억 9천만 원)

 

동대문 파로 옆에는 헬로에이피엠이라는 복합 쇼핑몰이 있는데 그 안에 전용면적 1.1m 2로 아주 작은 상가가 감정가가 700만 원인데 그것의 35%인 246만 원에 낙찰되기도 했습니다.

 

그리고 동대문뿐만 아니라 서울 구로구에 테크노마트도 아마 서울 사시는 분들은 다 아실 겁니다. 

이곳 2층 상가 역시 7번 유찰되면서 감정가의 20% 정도로 상가가 팔렸습니다. 그만큼 현재 상가의 분위기가 좋지 않습니다.

 

감정 평가액의 10% 이하로 낙찰되고 있는 상가들  (2024년)

현재 구로, 신도림, 동대문뿐만 아니라 종로구 상가도 상당히 어렵습니다.  만약 지금 언급해 드린 곳 주변에 상가를 매입하려고 생각하신다면 신중히 고려해 보시는 걸 추천드립니다. 

종로구에는 효성 주얼리시티라는 상가가 있는데 지하 1층 상가 중에 감정가가 1억 5천2백만 원인데 13번이나 유찰된 끝에 감정가의 10% 보다 낮은 6.5% 정도인 988만 원에 팔렸습니다. 

 

그런데 우리는 여기서 알아야 되는 게 한 가지 있습니다. 그건 바로 상가가 죽었는지 살았는지 여부입니다. 

상가가 살아있다면 이렇게 경매가 10번 넘게 유찰되지 않습니다. 좋은 상가는 바로 낙찰되기도 하고, 아무리 못해도 1번 이상 넘기지 않습니다. 그렇기 때문에 만약 어떤 상가를 매입하시려 한다면 그 주변 상권이 잘 형성되어 있는지,  꼭 신중하게 알아보셔야 합니다.

사실, 상권이 한번 죽어버리면 다시 되돌리기 정말 어렵습니다. 

 

만약 상가를 낙찰받는다면 연체 관리비는 꼭 알아보세요!!

지금 같은 시기에는 많은 상가들이 경매로 쏟아집니다. 그럼 당연히 가격이 떨어지고 싼 가격에 낙찰을 받을 가능성이 높아집니다. 하지만 상가를 낙찰받기 전에는 꼭 미납관리비가 얼마나 있는지 조사하셔야 합니다. 

아래는 지식산업센터에서 나온 미납 관리비 공고문입니다.

2023년 12월 12일 기준으로 약 5억 2천6백만 원 정도의 관리비가 미납되었다는 내용인데요,, 정말 관리비가 후들후들합니다. 이런 공고문이 붙어 있다면 어떨까요?? 아마 상가 안에서 쇼핑을 하려는 사람들 조차 이런 공고문을 보고 뭔가 문제가 있나 싶어서 들어가기 망설여질 것 같습니다.    

미납관리비 독촉장(왼쪽), 텅 비어버린 상가(오른쪽)

실전 사례로 보는 미납 관리비 해결건

미영 씨는 경매가 시작되고 2회 유찰이 되어 1년 정도 지난 상가를 낙찰받게 되었습니다. 1년이란 시간이 지날 동안 미납관리비는 쌓여서 500만 원이 되었습니다. 그럼 이 500만 원을 다 내야 할까요?

사실, 관리비는 2가지로 나뉩니다. 

• 공용관리비
• 전용 관리비

여기서 경매 낙찰자는 공용관리비 부분만 내면 됩니다(판례)

경매를 낙찰받고 얼마 지나지 않아서 우편 1통이 날아왔습니다. 그건 바로 "내용증명서" 였는데요, 미납관리비를 언제까지 납부해야 하고 만약 납부 하지 않으면 낙찰받은 집에 압류를 가할 수 있다는 내용이었습니다.

 

사실 이 부분에서 낙찰자와 관리사무실 간의 실랑이가 생길 수 있습니다. 왜냐면 관리사무실에서는 낙찰자에게 마치 낙찰자가 명도대상자인 것처럼 말하는 경우가 종종 있기 때문입니다. 이럴 땐 "내가 관리비를 안 낸 것도 아닌데, 왜 저한테 큰소리하세요!" 하면서 말을 하면 아마 다시 정신 차리고 제대로 말을 할 것입니다.

 

결론적으로 판례에 따라서 공용 부분만 해결하면 되기 때문에 미영 씨는 전용 관리비를 제외한 공용관리비 380만 원을 납부하며 잘 마무리 지었습니다.

결론

무리하게 대출을 받아서 투자하지 말아야 할 것은 주식뿐만 아니라 부동산도 마찬가지인 것 같습니다. 더구나 인구도 계속 줄고 있으니 부동산 불패라는 말은 옛말이 되지 않을까 싶었습니다. 

 

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