집 살 때 꼭 알아둬야 할 상식/ 주택 사기 피해 실전 사례와 예방법

사례 1)  A 씨는 몇십 년 동안 힘들게 모은 2억 원을 가지고 그토록 원하던 자신의 집을 마련했습니다. 그런데 자신만의 집을 구했다는 행복도 잠시.. 갑자기 집을 원상복구 하지 않으면 매년 470만 원 정도의 이행강제금을 부과하겠다는 통보가 날아왔습니다.  정말 허탈감이 몰려왔습니다. 분명히 분양사무소에 가서 계약서를 살펴볼 때에도 주택이라고 나와 있었고, 그 사람들도 아무 문제없는 주택인 것처럼 말했는데 도대체 무엇 때문에 이런 일이 생기게 된 것일까요?

 

사례 2) 7년 전 1억 5천만 원에 빌라를 구매한 B 씨. 지난 7년 동안 아무런 문제 없이 잘 살고 있었는데, 지난달 갑자기 구청에서 베란다가 불법 증축되었다며 원상복구 시키란 통보를 받게 되었습니다.  만약 원상복구를 시키지 않는다면 매년 30만 원을 내라는데 대체 갑자기 왜 이런 일을 당하는 것일까요?

집을 사기 전 꼭 등기부등본과 함께 건축물대장도 살펴보세요.

집을 살 때는 사람 말을 믿지 말고 서류를 정말 꼼꼼하게 잘 살펴봐야 합니다. 특히 등기부등본과 함께 건축물대장을 꼭 잘 살펴봐야 합니다. 왜냐면 사례 1, 사례 2 같은 경우를 방지하기 위해서입니다. 

앞선 사례들을 하나씩 살펴보겠습니다. 먼저 사례 1의 경우입니다.

사례 1)에서는  A 씨가 분양사무소에 가서 분양을 받아서 집을 산 경우입니다. 이때 분양사무소 사람들은 이 건축물이 아무런 문제가 없는 것처럼 이야기했지만 문제가 있었습니다.

빌라 같은 복합 건축물의 건축물대장을 살펴보면 아래 사진처럼 각 층별로 용도가 나오게 됩니다.

예를 들어 지하 1,2층은 주차장이고 2~3층은 근린생활시설, 4~5층은 주택으로 될 수도 있고, 1층부터 5층까지 모두 근린생활시설이 될 수도 있습니다.  물론 1층부터 5층까지 주택일 수도 있습니다.  

근린생활시설 건축물대장(위반건축물표시)

 A 씨의 경우는 2~3층은 근린생활시설이고 4~5층은 일반주택인 경우였습니다. 이때 A 씨는 3층을 계약하게 되었고 3층이 근린생활시설이기 때문에 문제가 된 것입니다. 

근린생활 시설은 일반 주택과 다르다. 

근린생활시설은 1종과 2종으로 나뉘는데 슈퍼마켓, 제과점, 미용실 등등 쉽게 말해 장사 같은 것을 하는 곳을 의미합니다.

그런 곳을 일반 주택처럼 꾸미고 살면 안 되는 것입니다. 때문에 근린생활시설은 일반 주택보다 가격이 쌉니다. 만약 일반 주택으로 바꾸려면 용도 변경을 해야 하는데, 건축법도 따라야 하고 여러 가지 제약이 따릅니다. 

부동산 계약시 허위 특약사항 예시

근린생활 시설은 일반 주택보다 높게 지을 수 있고 주차장 면적도 좁다

근린 생활시설은 일반 주택보다 높게 지을 수 있고 주차장 면적이 좁아도 되기 때문에 일부 악덕 건축주들은 근린생활시설을 짓고 나서 그 책임을 구매자에게 떠넘기는 것입니다.  이런 피해를 막기 위해서라도 꼭 건축물대장을 살펴서 구매하려는 건물에 근린생활시설이 있는지 잘 살펴보셔야 합니다.

 

2번째 사례)  허가받을 때와 달리 불법 증축을 했기 때문에 문제가 생겼다

2번째 사례의 경우 건축주가 구청에 허가를 받고 나서 베란다를 불법으로 증축해서 문제가 된 경우입니다.

왜 문제가 될까요? 왜냐면 허가를 내줄 땐 일정 규격에 맞게 건축되었기 때문에 허가를 내준 것인데, 만약 너도 나도 마구잡이로 건물을 늘리거나 용도를 바꿔버리면 모두 자신에게 유리하게 집을 바꾸려 할 것이기 때문입니다. 

 

건축물대장 불법건축물 나와있는 모습

베란다를 증축하면 집을 구매하려는 사람이 봤을 때 면적이 커 보입니다. 상대적으로 방이 커 보이기 때문에 구매할 확률이 올라갑니다. 때문에 불법 증축을 한  것입니다. 분양 당시에는 불법 증축이 되었다는 말을 하지 않은 채로 분양받는 사람들에게 팔았을 것입니다. 

대출도 안되고 이행강제금도 매년 내야 한다.

불법 건축물로 표시된 건물의 경우 은행에서 대출을 안 해줍니다. 그렇기 때문에 매매도 어렵습니다.

또한 매년 이행강제금을 부과하는데 1년에 2차례까지 요구를 하기도 합니다. 만약 계속 이행강제금만 내고 원상 복구를 안 하면 5년마다 인상된 금액으로 다시 측정해서 평생 내야 합니다. 이러니 꼭 매매하기 전에 불법건축물이 있는지 살펴봐야 합니다.  

 

정부 24를 통해서 건축물대장을 살펴보자 (무료) 

그럼 우리는 계약하려는 건물이 문제가 있는지 어떻게 알아볼 수 있을까요? 바로 정부 24 앱을 이용하면 됩니다. 

핸드폰으로 "정부 24"를 검색하셔도 되고 컴퓨터로 검색하셔서 알아보셔도 됩니다. 좋은 점은 무료라는 점입니다. 어렵지도 않습니다. 홈페이지에 접속해서 로그인을 하면 되는데, 가입을 안 해도 미가입으로 알아볼 수도 있습니다. 

정부24 건축물대장 열람 요청 화면

신청 내용을 살펴보겠습니다. 건축물 소재지에는 해당 주소를 입력하면 됩니다.  그리고 대장 구분이 있는데, 단독주택, 다가구주택인 경우 일반을 선택하시면 되고, 아파트나 빌라의 경우 집합을 선택하시면 됩니다. 

끝으로 대장종류에 총괄, 표제부, 전유부가 있는데 표제부는 해당 지번에 있는 동까지만 나오는 것이고 전유부는 동의 호 수까지 나오는 것입니다.  보통 알아보실 때 몇 호인지가 중요하기  때문에 전유부를 선택한 후 호수까지 입력하시면 됩니다.  이렇게 하시면 건축물대장을 열람하거나 발급받을 수 있습니다.

 

오늘은 집을 사기 전 꼭 알아둬야 할 상식에 대해서 알려드렸는데요 집을 구매하기 전 도움이 되셨으면 좋겠네요.

그리고 부동산에 대해서 더 궁금한 것들이 있다면 제 다른 글들도 참고해 주시기 바라겠습니다. 오늘도 방문해 주셔서 감사합니다~!!^^

 

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