월세 계약시 주의사항 10가지 / 사회초년생 월세 구할 때 알아둘 팁

안녕하세요. 대학을 다니면서 자취를 하거나 사회 초년생이 되어 직장생활을 하게 될 때 월세방을 구하게 되는데요  이런 분들에게 도움이 되는 내용들을 정리해 봤습니다. 오늘은 월세 계약 시 주의사항에 대해서 알려드리겠습니다.

월세 계약 시 꼭 알아둬야 할 주의사항 10가지 

 첫째, 계약서 작성하기 전 집주인이 맞는지 확인하기

월세나 전세 계약 시 먼저 집주인이 맞는지 확인하기 위해서 꼭 집주인 신분증을 확인해야 합니다. 만약 집주인 당사자가 어떤 사정이 생겨서 못 나올 경우에는 "대리인 제도"라는 것이 있습니다. 이 대리인 제도에도 필요한 3가지 서류가 있습니다. 첫째, 대리인 위임장이  있어야 합니다. 대리인 위임장 양식은 조금씩 다르긴 한데 전반적인 중요 내용을 살펴보면 위임자(집주인)의 성명과 주소와 주민등록 번호, 위임자의 성명, 주소와 주민등록 번호가 들어가 있어야 하고 아래 내용으로 어떤 부동산에 해당하는 내용인지 거래하려는 부동산의 주소 등이 구체적으로 적혀 있어야 합니다. 또 위임한 내용이나 해당 금액 같은 내용들도 적혀 있어야 합니다. 

둘째, 대리인과 계약을 하려면 집주인의 인감증명서가 꼭 필요합니다. 셋째, 대리인의 신분증이 필요합니다. 이렇게 3가지 서류들이 완벽하게 구비되어 있어야 만약 집주인이 아니라 대리인과 계약하더라도 문제가 없게 됩니다. 

둘째, 계약 내용 꼼꼼히 확인하기

월세 보증금이나 차임(월세) 같은 내용들도 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 특히 1년 미만 짧은 기간 계약을 할 경우 서면으로 작성하지 않고 말로만 해서는 기록이 안 남고 증거도 없기 때문에 계약서 상에 계약 기간을 명시하는 것이 좋습니다. 만약 계약기간을 제대로 명시하지 않았을 경우 나중에 시간적으로 많은 피해를 입을 수 있기 때문입니다.

세 번째, 집안 상태 점검하기

요즘 빌라나 오피스텔에 들어가 보면 여러 옵션들이 있는 집들이 많습니다. 에어컨, 냉장고부터, 가스레인지, 세탁기까지 여러 편의시설들이 많은데 이런 장비들을 꼼꼼히 살펴보는 것이 필요합니다. 왜냐면 임차인들은 월세 계약 기간이 끝난 후 집을 나갈 때 원상복구의 의무가 있기 때문입니다. 따라서 만약 처음부터 문제가 있던 제품이었는데 처음에 꼼꼼히 확인을 안 했다가 나중에 사용하려고 하니 문제가 생겨 문제가 생길 수도 있고 이럴 땐 정말 난감해지기 때문입니다. 비단 이런 전자제품들만 아니라 문짝 틀어짐이나 벽에 곰팡이, 결로 같은 것이 있는 경우에도 사진을 찍어 놔서 남겨 두는 것이 중요합니다.  또한 채광이 중요합니다. 우리가 즐거운 삶을 살기 위해서 따사로운 햇볕을 쬐는 일도 정말 중요한 일인데 만약 집안 전체가 어두 컴컴하고 햇볕이 들어오지 않는다면 이런 즐거움들도 반감되기 때문입니다. 따라서 꼭 계약하기 전 햇볕이 잘 들어오는지 살펴보셔야 합니다. 동시에 동, 서, 남, 북 방향이 있는데 아무래도 남향이 가장 좋고 그다음은 동향, 서향, 북향 순으로 좋기 때문에 어떤 방향인지도 살펴보는 것이 좋습니다.

네 번째, 관리비(공과금) 정산 내역 확인

월세를 계약하기 전 공과금 정산내역을 확인할 필요가 있습니다. 특히 오피스텔의 경우 관리비가 매우 높기 때문에 꼭 관리비 정산 내역등을 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 관리비를 포함해서 전기, 수도, 가스 같은 공과금내역 확인도 꼭 필요합니다.

다섯째, 등기부등본 확인하기

등기부등본을 확인하는 이유는 만약 이 건물이 경매로 넘어가게 되더라도 안전한지 유무와 함께 이 건물이 문제가 있는 건물인지 확인하기 위해서입니다. 특히 건물에 근저당이나 압류, 가압류 같은 복잡하고 지저분한 설정들이 많이 존재한다면 조금 더 시간을 내서 다른 건물을 살펴보시는 것도 좋습니다. 

그리고 등기부등본을 보고 문제가 없을 경우 나중에 계약서를 작성할 때 이런 특약사항을 넣으시는 것도 좋습니다.

*특약사항: "입주 시까지 현재의 권리사항에 변동이 없을 것" 이런 특약만 요청하고 넣어도 아무런 말을 하지 않는 것보다 큰 위험요소들을 없애고 임차인의 보호를 받을 수 있습니다.  

만약 등기부등본 보는 방법에 대해서 잘 모르신다면 제가 예전에 작성한 글이 아래 있으니 아래 글을 참고하시면 좋을 것 같네요.

등기부 등본을 보면서 권리분석 할 수 있는 간단한 방법

등기부 등본을 보면서 권리분석 할수 있는 간단한 방법

여섯 번째, 주소를 꼭 확인하세요.

간혹 집주인들의 욕심이 과해서 집을 쪼개기로 나눠서 101-1호  102-2호처럼 쪼개기로 나누고 계약서상에 정확한 호실을 남기지 않는 경우가 있는데 꼭 이사할 곳의 주소와 계약서 상의 주소가 맞는지 확인하도록 하세요.

참고로 다세대주택의 경우 집주인들이 여러 명이지만 다가구주택의 경우 집주인이 1명이기 때문에 이때는 층수에 따라서 101호 202호 303호처럼 나눠서 사용하기도 합니다. 이때는 주인이 층별로 호실을 나눠서 계약을 할 수 있지만 이때에도 해당 호실이 맞는지 꼭 확인하시기 바랍니다.

일곱 번째, 국토교통부에서 발행한 표준계약서와 비교해 보세요.

위에 보이는 서류가 법무부에서 작성한 주택임대차 계약서의 표본입니다. 말 그대로 표본이기 때문에 이 서류와 계약하려는 서류를 비교해 보시면서 혹시라도 불리한 조건이 계약서상에 명시되어 있는지 살펴보시는 것도 필요할 것 같습니다. 

주택임대차 계약서 양식을 다운로드하고 싶으신 분들은 아래 제 블로그에 방법을 적어 놓았으니 참고해 주시기 바라겠습니다.

월세 계약 시 주의사항 / 자취방 구할 때 주의사항

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여덟 번째, 소유자 명의에 통장에 입금

계약을 진행하면서 보증금, 월세 같은 돈을 소유자가 아닌 다른 사람 명의에 입금하지 마시고 꼭 소유자 명의로 되어 있는 통장에 입금하시기 바랍니다. 또한 통장으로 입출금 내역이 남겨 있어야 나중에 법적으로 문제를 따져도 유리할 수 있기 때문에 꼭 현찰로 주시기 말고 온라인으로 입금하셔서 기록을 남겨놓도록 해야 합니다.

아홉 번째, 전입신고 하기

대항력이라고 들어보셨나요?? 만약 월세나 전세로 사는 집이 경매로 넘어갔을 때 대항력이 있다면 아무리 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다. 그런데 이런 권리를 보장받기 위해서는 2가지 일을 해야 합니다. 첫째는 전입신고 하기.  꼭 이사하시면서 전입신고를 먼저 하세요.

보통 잔금을 치르는 날 동시에 동사무소에 가서 전입신고를 하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 전입신고를 하기 전 집주인이 먼저 은행으로 가서 그 집을 담보로 대출을 받아버리면 대항력을 만들 권리가 사라지기 때문입니다. 

둘째, 인도하기 (집에 들어가 살기)

대항력이 갖춰지기 위한 2번째 요건은 해당 집에 들어가 사는 것입니다. 만약 전입신고만 하고 해당일에 들어가서 살지 않는다면 대항력이 갖춰지지 않기 때문에 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고와 동시에 그 집에서 거주하는 것이 좋습니다. 

열 번째, 세금공제 잘 파악하기

매년 정부는 월세 임차인들을 위해서 세금 공제 혜택을 주는데요 이런 정보들도 꼼꼼히 잘 따져보시는 것이 좋습니다.

소득공제의 경우 총급여가 7000만 원 이상이거나  유주택, 또는 3억 이상의 집에 거주할 경우 소득공제를 받을 수 있습니다.

또 총급여가 7000만 원 이하이거나 무주택, 또는 3억 이하의 주택에 거주할 경우 세액공제 해택을 받을 수 있습니다. 

이런 세금 감면 혜택들은 매년 정책에 따라서 달라질 수 있기 때문에 여러 기사들이나 자료들을 참고하셔서 세금 공제 혜택도 받아보시기 바라겠습니다.

그 이외 tip

부동산 거래를 할 때 알아두면 좋은 팁에 대해서 간략히 말씀드리겠습니다.

1. 이전 임차인이 오래 거주를 한 경우 - 해당 주택이 살기 좋다는 의미일 수 있다.

2. 공인중개사 사무실 갔을 때 - 계약서를 작성하기 전까지 공인중개사 사무실에서 일하는 사무원이 이런 역할들을 할 수 있지만 계약서를 작성할 때는 꼭 공인중개사 본인이 맞는지 확인하고 계약하세요. 사업자등록증 사본과 이름이 맞는지 확인해 보세요.

3. 월세 계약시 집주인이 도배를 새로 해주기 원한다면 꼭 특약사항에 도배를 새로 해줄 것이라는 특약을 넣어서 도배를 새로 해달라고 하세요. 이런 말들을 안 넣으면 도배를 새로 안 해줍니다.

4. 보증금(잔금)을 치를 때 꼭 한번 월세 방에 먼저 가보고 부족한 것이 있는지 살펴보고 집주인과 상의하도록 하세요. 보증금을 다 주고 나면 이런 말을 해도 잘 안 듣습니다. 

 

오늘은 월세방을 구할 때 주의해야 할 사항에 대해서 알려드렸는데요 사회 초년생 분들이나 부동산 계약을 안 해보신 분들에게 도움이 되었으면 좋겠네요~

다음에도 도움이 되는 내용들로 찾아뵙겠습니다~ 감사합니다.

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