전세권 설정의 단점 / 전세 계약시 주의 사항

대부분 많은 사람들은 전세권 설정이 일반 임차인보다 더 좋다고 생각하고 있습니다. 아무래도 전세권에서 '권'이라는 글자가 들어가서 많은 권리가 생기는 것인 줄 알고 있어서인 줄 모르겠습니다. 하지만 결론부터 말하면 전세권을 설정하는 것보다 일반 임차인으로 계약하는 것이 훨씬 더 좋습니다. 왜냐고요??  그 이유를 말씀드리겠습니다.

전세권 설정 서류

1. 전세권은 해당 범위가 정해져 있다.

주택을 나눌 땐 크게 단독주택과 다세대 주택으로 나누게 됩니다. 단독주택은 또 다가구 주택과, 일반 단독주택으로 나뉩니다. 다세대 주택은 5층 이하인 빌라, 연립과 5층 이상인 아파트로 나뉘게 됩니다.

EX) A란 학생은 학교 옆 다가구주택에 계약을 하러 갔습니다. 그리고 이 다가구주택은 1,2,3층으로 나뉘어 있고 각 층에는 101호~103호 이런 식으로 나뉘어 있었습니다. 그리고 이 학생은 평소 전세권 설정이 좋다는 말을 들어 알고 있었기 때문에 202호에 계약을 하면서 전세권 설정을 집주인에게 요구하게 되었습니다. 집주인은 등기부등본이 지저분하게 변하기 때문에 해주긴 싫지만 학생이 너무 착해 보인다고 하면서 어렵게 전세권 설정을 해주게 되었습니다.

보통 전세권을 설정하는 사람들은 집을 빌리는 사람들(임차인)이고 이런 분들은 집주인(임대인)과 계약을 하게 됩니다. 그런데 계약을 할 때 전세권을 설정하게 되면 해당 호실의 건물에만 적용을 받게 되는 것입니다. 이사실을 모르시는 분들이 많아서 말씀드렸습니다. 그런데 왜 이 부분이 중요할까요?

 

2. 집주인을 상대로 마음대로 경매를 넣을 수 없다.

202호 학생은 최근 들어 이상한 소문을 듣게 됩니다. "집주인이 가지고 있던 다른 집들이 몽땅 경매에 넘어갔다. 우리 보증금을 돌려받을 수 없을 수도 있다!"는 그런 말들을 듣게 됩니다. 갑자기 겁이난 학생은 집주인에게 전화를 해봤지만 전화를 받지 않고 계속 연결을 할 수 없습니다. 이 상황에서 경매라는 것을 알게 된 학생은 경매를 넣으려고 법원에 가 봤지만 경매를 넣지 못하게 됩니다. 왜일까요?? 왜냐면 단독주택(다가구주택 포함)의 경우 일부분만 경매로 나올 수 없기 때문입니다. 단독주택의 경우엔 설사 101호부터 303호까지 여러 호실로 나뉘어 있다고 하더라도 전세권은 해당 호실에 대해서만 권리가 있을 뿐 단독주택을 쪼개서 만든 다가구주택의 일부분의 권리만으로는 경매를 넣을 수가 없습니다.

때문에 현실에서는 전세권이 일반적인 월세 임차인의 권리보다 못할 때가 많이 있습니다.

아파트 단지의 모습

 

3. 경매를 넣는다 하더라도 건물에 대한 권리만 인정받게 된다.

EX) B 씨는 경기도에 있는 단독주택에 전세로 살게 되었습니다. A학생과 마찬가지로 B 씨는 집주인에게 전세권을 요구하였고 집주인은 전세권을 설정해주게 되었습니다. 그런데 계약기간이 다 되어 전세금을 돌려받아야 될 때 집주인에게 전세보증금을 요구하였지만 집주인은 계속 연락을 피하고 전세보증금을 돌려주지 않았습니다. B 씨는 어쩔 수 없이 집주인을 대상으로 해당 주택을 경매에 신청하게 되었습니다. 이 단독주택의 시세는 약 4억 원. 전세 보증금은 2억이었습니다. B 씨는 만약 이 주택이 유찰되어도 자신의 보증금은 돌려받을 수 있을 거라 생각하고 안심했습니다. 하지만.. 오랜 시간이 흐른 뒤 자신이 받은 금액은 2억 원에서 6천만 원 줄어든 1억 4천만 원뿐이었습니다. 어떻게 이런 일이 일어났을까요??

보통 경매는 1번 유찰될 때마다 20~30% 정도의 할인이 됩니다. 이 단독주택의 경우 1회 유찰되었고 낙찰가는 2억 8천만 원에 낙찰되었습니다. 그런데 보통 경매에 나오는 감정가는 땅+ 건물에 해당되는 금액으로 이 경우도 마찬가지로 땅값 2억+건물값 2억 원 합쳐서 4억 원으로 나온 것입니다. 그런데 여기서 전세권을 설정하였기 때문에 결국 건물에 해당하는 권리만 인정받게 되는 것이고 건물값 2억 원에 해당되는 금액만 받게 되었기 때문입니다. 따라서 2억 원에 30% 할인을 하게 되면 1억 4천만 원이 되는 것이고 결국 6천만 원을 손해 보게 되었습니다.

그런데 만약 전세권 설정을 하지 않고 일반 임차인이었다면 어떻게 되었을까요?? 당연히 땅+건물에 해당하는 금액을 받게 되고 자신의 보증금 2억을 다 돌려받을 수 있었을 것입니다. 또한 만약 경매에서 유찰이 거듭되어 자신의 보증금보다 낮게 낙찰이 되어도 선순위 임차인이라면 낙찰자가 남은 보증금을 인수하기 때문에 남은 보증금도 받을 수 있었을 것입니다. 그렇지만 전세권 설정을 하게 되면 이런 권리들은 없어지게 됩니다.

 

4. 결론

위에서 보여드린 예처럼 결론적으로 현실에서는 전세권 설정이 더 안 좋은 경우가 많습니다. 때문에 만약 전세나 월세 집을 계약할 때는 전세권을 설정하는 것보다는 먼저 등기부등본을 살펴서 위험요소가 있는지 여부를 살펴본 뒤 일반적인 임차인으로 계약을 진행하는 것이 더 좋습니다.

참고로 등기부 등본을 살펴볼 때 주의사항으로 갑구와 을구로 나뉘는데 갑구에서는 집주인에 소유권에 대한 사항들이 나와 있게 됩니다. 여기서 등기부등본에 나온 소유자와  혹시라도 계약서상에서 압류 등이 걸려 있는지 확인해보셔야 합니다. 또한 을구에서는 은행에서 대출할 때 근저당을 설정하게 되어 있는데 근저당 금액과 언제 근저당이 설정되어 있는지가 나와 있기 때문에 이것을 살피시는 게 좋습니다.

그리고 해당 주택이 전세보증보험에 가입할 수 있는지 여부도 알아보셔야 합니다. 왜냐면 해당 주택이 위험요소가 많을 경우 전세보증보험에서 거절할 수 있기 때문입니다.

오늘은 전세권 설정의 단점에 대해서 알려드렸는데요 혹시라도 경매나 부동산 등기부등본 살펴보는 방법에 대해서 더 궁금한 점이 있으시다면 제 다른 글들도 참고해주시기 바라겠습니다.

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