무주택자의 고민 사연 / 집을 지금 사는게 좋을까요? 기다릴까요?

오늘은 무주택자의 사연과 함께 현재 일반 서민들이 어떤 고민을  하고 있을지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

10년 후 과연 집값이 오를 수 있을까요?

안녕하세요. 저는 서울 면목동 쪽에 월세로 살고 있는 고등학생 딸을 둔 40대 가장입니다. 현재 저는 외국계 회사를 다니고 있어서 월 700만 원(세후) 정도를 벌고 있으며 한 달에 400~500 만원 정도를 꾸준히 주식에 투자하고 있습니다.

그런데 최근 부동산 가격이 하락했다는 뉴스를 계속 접하게 되면서 지금 사야 될 시기인 것 같기도 한데 과연 어떻게 하는지 좋을지 몰라서 이렇게 글을 올리게 되었습니다.

2040년까지 20~50대 연령 가구수가 300만 가구가 줄어들 예정이다. 

도쿄 인근 3,000만원 집 (외국인에게 인기 있는 주택)

요즘 뉴스를 보면 초등학교 입학생이 부족해서 폐교하는 학교도 늘고 점차 신입생 수도 줄어들고 있다는 소식을 들을 수 있습니다.

2023년 약 42만 명

2024년 약 37만 명

2025년 약 34만 명

2026년 약 31만 명 

이렇게 매년 점차 줄어들게 된다는 소식을 들었습니다. 그러다 2027년부터는 20만 명대로 줄어들게 될 예정인데요 그럼 그 아이들이 컸을 때 1990년대 생들의 매수가 거의 끝나는 2033년 이후부터는 매수가 줄어들게 될 것 같은데 그렇게 되면 점차 빈 집들이 넘치게 되지 않을까요?

현재 국민연금은 부은 대로 다 못 받는 것이 사실이다.

또 요즘 국민연금을 받는 사람들의 평균을 보면 국민연금의 70% 정도가 월 70만 원 정도도 안된다고 합니다. 현재도 국민연금으로 생활하기에는 턱없이 부족한데 미래에는 더 부족해지지 않을까요? 그래서인지 더 내고 못 받을 것을 우려해서 조기 수령을 하는 경우도 크게 늘고 있어서 현재는 100만 명이 훌쩍 넘었다고 합니다.  

노후 생활을 위해서는 하나 있는 집을 처분해야만 하는 가정이 늘 수 있다.

우리나라 자가 보유율을 61.2%입니다. 주택을 보유하지 않는 분들이 39%입니다. 그중에 자가점유율(내 집에 내가 살고 있는 비율)이 58%입니다. 그리고 내 집을 세를 준 경우가 42%입니다. 

자가 점유율은 수도권의 경우 50%, 지방 광역시의 경우 60% 정도입니다.  

그런데 여기서 대부분의 사람들은 직장을 다니며 충분한 노후 자금을 마련하지 못합니다. 왜냐면 자녀를 키우면서 생활비가 많이 나가기 때문입니다. 그럼 은퇴할 나이가 되어서는 국민연금으로 생활하기에는 턱없이 부족하기 때문에 노후 생활을 위해서는 어쩔 수 없이 하나밖에 없는 집을 처분해야 할 수도 있을 것인데 가까운 일본을 보면 부동산 버블이 터지고 나서 주택가격이 상승하지 않는 것을 봤을 땐 불안한 마음이 큽니다.

일본의 경우 집값이 상승하더라도 됴쿄의 중심지나 상승할 뿐이지 약간만 외곽으로 나가도 빈 집들이 허다하게 많은 것을 확인할 수 있습니다. 

 

지금 추세로 봤을 때 2030년 이후에는 고령화의 영향으로 지금의 잠재 성장률 2.5%로 가정했을 때  -1%까지 떨어질 수 있다고 합니다. 

그럼 다 종합해 봤을 때 마이너스 성장률 하에서 앞으로 2033년 후까지도  과연 집값이 계속 오를 수 있을까요?

10년 동안 열심히 대출금을 갚고 나면 집값이 오를까요?

(무주택자 질문)

제 나이가 현재 47살입니다. 만약 지금 5~6억 정도 대출을 해서 집을 산 다음 열심히 갚아 나가면 10년 후쯤 다 갚을 수 있을 것 같습니다. 다만 인구구조 변화가 진행된다고 하더라도 M2의 증가가 최대 변수일 것 같긴 합니다.  자본주의 경제 시스템을 유지하기 위해서는 통화량을 증가시켜야 할 테고 통화량이 증가한 만큼 집값이 오를 것 같긴 합니다. 

그럼 봤을 때 지금 집을 사는 것이 맞지 않을까요?

 

여기서 잠깐 M2란 무엇인지 알아보겠습니다.

M2란? 

M1+ 저축성예금+ 개인용 10만 달러 미만 정기 예금과 단기자금 예금으로 만기 2년 미만의 비교적 단기간 내에 사용할 수 있는 돈입니다. 

(쉽게 말해서 2년 내에 사용할 수 있는 돈이 있는지 없는지 물어보는 것입니다)

 

부동산 전문가 답변

통화량이 증가하면 물가는 오르는 것이 맞습니다. 미국 CPI 지수를 보면 M2 통화량과 비례해서 올랐다는 것을 알 수 있습니다. 물가가 오르면 자연스럽게 화폐 가치는 떨어지게 되고 실물 자산 가치는 올라가게 됩니다. 

우리나라도 20년, 21년 부동산 가격이 폭등을 했었는데요 사실 따지고 보면 부동산 가격이 오른 게 아니라 돈의 가치가 하락한 것이었습니다. 지금은 금리가 올라가면서 돈의 가치가 상승한 것이고요. 그런데도 불구하고 부동산의 가격은 여전히 높기 때문에 가계 경제가 어려운 것입니다. 

그리고 거시적 관점에서 보면 질문자님의 말씀도 맞습니다. 2033년 이후부터는 점차 구매하려는 매수세가 줄어들 것으로 예상됩니다. 

그리고 10~15년 정도 되면 지금보다 더 비싼 가격에 받아줄 사람이 부족해질 가능성도 충분히 고려해 볼 수 있습니다. 

 

만약 주택을 정말 거주 목적으로만 사신다고 한다면 지금 사셔도 큰 문제는 없습니다. 왜냐면 무주택으로 계속 월세, 전세 전전긍긍 하면서 사는 것보다 1 주택이라도 있다면 심리적으로 더 안정적인 삶을 만들어 갈 수 있기 때문입니다. 

하지만 더 비싼 가격에 팔 것까지 고려해서 투자를 계획하신다면 25년 후를 예상합니다. 왜냐하면 지금 부동산 분위기가 너무 좋지 않기 때문입니다. 이런 안 좋은 분위기는 곧바로 반등하지 않을 수 있고 굉장히 오랜 시간 지속될 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 지금 당장에 사지 않더라도 꾸준히 총알(돈)을 모으고 기다린다면 더 큰 기회가 분명히 올 것입니다.

그때까지 꾹 참으시면서 돈을 잘 모으시는 것을 추천드립니다.   그리고 그 기회가 왔을 때 잘 잡으시기 바라겠습니다.

 

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