다주택자(2주택 이상) 절대로 그냥 집 팔지 마세요~!!/ 손해 안보고 집 파는 방법

오늘은 다주택자 분들에게 도움이 되는 내용을 준비해 봤습니다. 바로 양도세 관련된 내용인데요,, 만약 2 주택 이상 가지고 있고 주택 가격이 매수했을 때보다 떨어진 상태라면 꼭 글을 끝까지 읽고 도움 되시기 바라겠습니다.

내지 않아도 될 양도세 4,000만 원을 더 낸 다주택자의 안타까운 사연

아마 많은 분들이 양도세 관련해서 상계처리를 할 수 있다는 사실을 모르시는 분들도 많으실 것 같네요.

그럼 상계처리가 어떤 의미일까요? 쉽게 말해서 +와 - 를 합쳐서 총금액을 만든 다음 양도세를 낼 수 있다는 의미입니다. 

한 가지 예를 들어보겠습니다.

 

실전 사례)  서울지역에 사는 이 부장은 2년 경기도 지역과 지방 지역 아파트를 각각 3억씩 들여 매수해서 3 주택자가 되었습니다. 그런데 2년이 지난 후 그 결과는 정 반대였습니다.

경기도 지역 아파트의 경우 GTX 등 다양한 호재 소식과 대기업이 주변에 들어선다는 소문이 돌면서 2억 원이나 올랐지만  반면 지방 아파트의 경우 경기 침체 등으로 인하여 1억 5천만 원이 떨어지게 되었습니다.   

 

이런 상황이 정말 무서워서 지난해 말 서둘러 지방 아파트를 1억 원 손해 보면서 처분하게 되었고, 올해는 다시 경기도 아파트까지 처분하게 되었습니다. 

 

서울의 평범한 아파트 모습

양도세+ 취등록세, 은행이자를 합치면 수익 거의 제로인 상태

이 부장은 2년 전 3억 원에 산 아파트를 5억에 팔게 되었습니다. 하지만 양도세로 무려 6천100만 원이나 냈습니다. 

그나마 조정대상지역이 아니어서 최고 62%의 중과세는 피할 수 있었습니다.  그런데 왜 이렇게 세금을 많이 냈을까요? 그건 차익이 워낙 컸기 때문에 일반세율(38%) 자체가 높았기 때문입니다.

 

결론적으로 세금을 제하고 1억 3천900만 원 정도 남겼지만 결국 지방 아파트 손실을 합치면 3900만 원 정도였습니다. 하지만 이마저도 은행이자, 취등록세 등을 합치면 거의 남는 것이 없는 장사였던 것입니다. 

 

하지만 나중에 알게 된 안타까운 사실 한 가지

이 부장은 뒤늦게 세무 상담을 받게 되면서 알게 된 사실이 한 가지 생겼습니다. 바로 내지 않아도 될 양도세 4000만 원을 더 낸 샘인 것입니다. 왜냐면 수도권 이익본 20,000만 원 + 지방 아파트 손해 본 15,000만 원을 합치면 결국 5,000만 원만 이득을 본 샘이기 때문에 2,100만 원 정도만 내도 될 세금을 4000만 원이나 더 낸 셈입니다. 

그럼 어떻게 하면 이런 손해를 피할 수 있을까요?

 

 

부동산 양도세 관련해서 고민이 있다면 아래와 같이 실행해 보세요

1. 같은 해에 팔아야 상계 처리를 할 수 있어요

예를 든 사례처럼 부동산이 여러 개 있을 때 떨어진 곳과 오른 곳의 가격을 서로 합쳐서 상계 처리를 할 수  있습니다. 물론 아파트, 상가, 땅 같은 부동산은 모두 다 해당이 됩니다. 그런데 주의할 점은 같은 해에 팔아야 한다는 것입니다.

예를 들어 한 개 상가는 12월 30일에 팔고, 다른 상가는 1월 1일에 팔기로 했다면 며칠 차이긴 하지만 연도가 달라져서 상계처리를 할 수 없게 되기 때문입니다. 

 

2. 가격이 오른 부동산을 같은 해 팔아야 해요.

떨어진 부동산을 판다면 그 해 가격이 오른 부동산을 같이 파는 것이 좋아요. 당연한 이야기이긴 하지만 잘 모르시는 분들이 많은 것 같더라고요

 

3. 반드시 양도세 예정 신고를 하세요

보통 부동산 가격이 떨어졌다면 실무적으로 양도세 예정 신고를 하지 않는 경우가 많은 것 같습니다. 당연한 말이지만 차익이 없기 때문에 미신고에 대한 가산세가 없기 때문입니다. 

하지만 가격이 오른 부동산과 상계 처리를 하려면 손해 본 부동산에 대한 신고가 먼저 있어야 합니다. 꼭~ 기억해 주세요.+

 

4. 만약 가격이 오른 부동산 두 채를 매매하려고 할 땐 해를 넘겨서 파는 게 유리해요

한 해에  몰아서 팔게 되면 그만큼 과세 표준이 올라서 세율이 오르기 때문입니다. 만약 비슷한 시기에 매각할 수밖에 없다면 하나는 연말에 팔고 다른 하나는 연초에 파는 것이 유리합니다.

 

-양도세 관련된 그밖에 질문-

질문) 골프 회원권도 가능한가요?

답변) 골프 회원권도 가능하고 분양권도 가능합니다.

 

질문) 부동산과 주식은 서로 상계될까요?

답변) 부동산은 부동산끼리만 상계가 되고, 주식은 주식끼리만 됩니다.

( 토지, 건물, 부동산 / 주식은 주식만 / 파생상품은 파생상품끼리만 서로 상계 가능)

 

질문) 적용되는 세율이 달라도 가능할까요?

답변) 네, 가능합니다. 주택을 예로 들어보면 3 주택 중과세율이 적용되는 조정대상지역 주택을 갖고 있고, 또 하나는 기본 세율이 적용되는 상가를 같이 파는 경우에도 서로 상계처리가 가능합니다. 

 

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