초보 경매 하는 방법(순서정리) / 직장인 경매 하는 방법

안녕하세요. 오늘은 경매 진행 순서와 함께 경매하는 방법에 대해서 알려드리겠습니다.

*경매 진행 순서

1. 물건 검색을 하기 위해 유료 경매 사이트를 활용합니다. 

물건은 유료 사이트를 활용합니다. 유료 사이트에서 나오는 정보들은 비슷하기 때문에 선호하는 유료사이트를 선택하시면 됩니다. 보통 옥션원(굿옥션), 스피드옥션, 탱크옥션, 두인경매, 네이버경매, 다음경매 등 다양한 유료 사이트들이 존재합니다. 저의 경우엔 책을 사면 무료로 1개월권을 주는 사이트가 있어서 그곳의 사이트를 활용했었습니다. 참고로 예전 여러 경매 사이트를 사용해 봤지만 여러 사이트들 중 지도 검색으로 검색이 되는 사이트를 활용하시는 것이 더 좋았던 것 같습니다. 왜냐면 지도로 보면 그만큼 전체적인 흐름을 읽을 수 있고, 원하는 지역을 좀 더 빠르고 정확하게 검색할 수 있기 때문입니다. 

검색 사이트 첫 화면

2. 시세조사를 합니다.

시세 조사를 하기 위해 마찬가지로 유료 사이트를 활용합니다. 유료 사이트를 보면 해당 지역의 시세가 어느 정도인지 구체적으로 잘 나와 있기 때문에 원하는 지역에서 물건을 고르면 됩니다. 참고로 원하는 가격대를 입력하면 원하는 가격대의 물건을 구체적으로 살필 수 있습니다.

아래쪽에 보시면 성동구 쪽 아파트가 물건으로 나온 모습이고 소유자가 누구인지, 해당 지역의 토지 이용계획은 어떻게 되는지, 방이나 욕실 주방, 거실등은 어떻게 되었는지, 몇 평인지, 면적은 얼마나 되는지 또 대항력이 있어서 경매 낙찰 후 배당금을 더 줘야 하는지 여부 등 경매를 진행하는데 꼭 필요한 정보들이 잘 나와 있습니다.  

또한 권리분석을 하기 어려워하시는 분들이 계시는데 정말 어려운 물건(특수경매)은 패스~를 하시면 되고 80% 이상 되는 물건들은 보통 물건들이기 때문에 몇 시간만 공부하시더라도 간단한 권리 분석은 할 수 있습니다. 참고로 위쪽에 나온 물건을 보시면 "배당금이 전액배당으로 소멸예상"이라고 적혀 있는데 이런 물건은 낙찰 이후 돈을 더 내지 않아도 되는 물건이어서 경매에 입찰하기 쉬운 물건입니다. 또 예상배당표를 보면 누가 얼마나 받을지 나와 있기 때문에 크게 어려움을 느끼지 않을 수 있습니다.

 3. 해당 물건을 직접 보러 가기 (임장)

정말 괜찮은 물건을 발견했으면, 주말을 이용하던지 아니면 평일 쉬는 날을 이용해서 임장을 다녀와야 합니다. 저의 경우에 예전 공장 근처 빌라를 입찰하기 위해서 임장을 다녀온 경험이 있는데 임장을 가기 전 먼저 전화로 주변 부동산 여러 곳에 전화를 걸어 시세를 먼저 확인하고 제가 낙찰받을 물건이 비싼지 싼 지, 또 임차인이 쉽게 구해질 수 있는지 여부등을 따져보고 임장을 다녀왔었습니다. 

경매 초보자 분들도 경매 입찰 하기 전 꼭 임장을 가보시기 바랍니다. 아무리 멀어도 직접 해당 물건지를 가보지 않고 로드뷰를 통해서 본 것과 직접 가서 주변 환경을 느끼고 해당 물건을 직접 보고 느끼는 것과는 정말 다르기 때문입니다. 

그리고 만약 임장을 가서 해당 물건에 임차분을 만나고 그 분과 잘 대화해 보면서 여러 정보들을 얻어내는 것도 중요합니다. 그런데 만약 임차인이 경매를 통해 잃거나 손해 보는 것들이 많아 보인다면 직접적인 대화는 삼가는 편이 좋습니다. 이런 것들도 사전에 사이트를 통해서 배당금을 전부 돌려받는지 아니면 반만 돌려받는지 아예 못 돌려받는지도 확인할 수 있습니다. 만약 경매 낙찰이 되어 배당금 전액을 돌려받을 수 있다면 경매를 진행하러 온 사람들에게 아무래도 좀 더 친절하게 응대하며 여러 가지 정보들도 알려줄 수 있기 때문에 이점 참고하시면 좋을 것 같네요.

4. 기일에 법원에 가서 입찰하기  

괜찮은 물건을 보면 입찰 기일이 나오게 됩니다. 또 보통은 오전 이른 시간에 법원에서 열리게 되기 때문에 먼 지방에 입찰을 하러 갈 경우 미리 잘 준비해서 가야 합니다. 

 입찰은 기본적으로 감정가의 10%를 준비하시면 됩니다. 만약 1억 원짜리 빌라가 경매에 나올 경우 1천만 원을 입찰 보증금으로 준비해 가면 됩니다. 이런 식으로 만약 2억이면 2천만 원을 준비하면 됩니다. 그런데 1천만 원이나 2천만 원은 현찰로 들고 가기 상당히 부담스럽기 때문에 이런 입찰금액은 은행에 가셔서 자기 앞 수표로 준비하시면 됩니다. 잘 모르셔도 은행직원분께 경매를 하기 위해서 보증금이 필요한데 자기 앞수표가 필요하다고 말씀드리면 해당 금액만큼 수표로 만들어 주기 때문에 걱정하실 필요가 없습니다. 또 만약 입찰에 떨어진다고 하더라도 그대로 보증금을 돌려받기 때문에 그 수표를 다시 은행에 가셔서 통장에 입금하실 수도 있습니다. 

여기서 한 가지 주의할 사항이 있습니다. 

 위에 보시는 것처럼 낙찰을 했다가 미납을 하게 되면 다음 경매 기일에는 보증금이 10%가 아니라 20%로 올라가게 됩니다. 만약 1억 원짜리 빌라를 낙찰받기 위해 1천만 원을 준비했는데 중간에 누군가가 낙찰을 받았는데 무슨 이유에서든(보통은 돈이 부족한 경우가 많습니다) 나머지 돈을 마련하지 못해서 미납되는 경우가 발생하게 되면 다음 차례에는 2천만 원을 준비해야 합니다. 물론 이런 사항들도 유료사이트를 보시면 잘 나와 있습니다.

5. 낙찰 받기

처음부터 낙찰받는 것이 쉽지 않습니다. 왜냐면 그만큼 다른 많은 사람들도 해당 물건에 관심을 갖는 경우가 많고 좋은 물건일수록 경쟁자들이 많아지며 입찰금액도 높아지기 때문입니다. 

하지만 계속 시도하다 보면 언젠가 낙찰을 받을 수 있게 됩니다. 그때까지 계속 도전해 보시기 바랍니다.

6. 잔금 납부

다음은 잔금을 납부하는 것입니다. 잔금은 은행을 통해서 납부하게 되는데, 부동산은 몇십, 몇 백 하는 물건이 아니고 몇 천만 원, 억 단위로 움직이는 물건이다 보니 꼭 여러 은행을 통해서 나머지 잔금을 치를 준비를 하셔야 합니다. 보통 1 금융권 은행들은 경매 같은 업무가 크게 돈도 되지 않고 번거롭다 보니 잘 진행하지 않는 경우가 많고 대부분 저축은행, 농협, 축협 , 수협 같은 2 금융권에서 다루는 경우가 많습니다. 

이런 은행들을 알아보실 때 팁은 절대 집 주변만 찾으실 필요가 없다는 것입니다. 서울에 살고 있어도 부산이나 전라도에 있는 은행에서 실적을 높이기 위해 금리를 좀 더 우대할 수도 있고 그렇게 되면 그 지역까지 직접 가서 돈을 빌릴 수도 있기 때문입니다. 따라서 잔금 납부 단계에 와서는 좀 더 힘써서 발품을 팔아야 합니다.

7. 명도 하기

명도는 쉽게 말해서 경매당한 집에 살고 있는 사람을 밖으로 내보내는 일입니다. 힘들고 정말 신경 잘 써야 하는 부분입니다. 그런데 너무 걱정하실 필요가 없습니다. 처음부터 너무 어려운 물건을 하시지 말고 쉬운 물건부터 하나하나 해나가며 실전 경험을 쌓으면 됩니다. 쉬운 물건이란 임차인(집에서 살고 있는 사람)이 돈을 다 받고 나가는 경우를 말합니다. 이런 경우 낙찰받은 사람이 명도 확인서를 써줘야 임차인도 법원에서 나머지 못 돌려받은 돈을 받을 수 있기 때문입니다. 또 만약 6개월 이내로 나가지 않을 경우 강제집행도 가능합니다. 물론 강제집행까지 가는 경우는 드물고 대부분 임차인들은 이사비용을 원하는데 보통 원룸의 경우 30~50만 원 정도이고 작은 빌라의 경우 100~150만 원, 아파트의 경우 200~300만 원 정도입니다. 물론 상황에 따라서 이사비용을 안 줄수도 있고, 이사비용 자체가 법으로 정해진 것이 아니기 때문에 안 줘서 문제는 없습니다. 하지만 이사비용을 주지 않으면 임차인들이 나가면서 더러운 물건들을 버리고 가거나 훼손하는 경우도 있기 때문에 조금씩이라도 이사 비용을 줘서 깔끔하게 마무리하려는 것입니다.

8. 집수리&청소하기 

명도까지 마무리했다면 집수리와 함께 청소를 할 수도 있습니다. 또 만약 원룸이나 빌라에 살고 있던 임차인이 그 집에서 더 머물기 원하는 경우라면 특별히 다른 임차인을 찾을 필요 없이 그대로 계약을 이어 나갈 수도 있습니다.

뭐든지 처음이 어렵지만 여기까지 왔다면 집수리와 청소 정도는 큰 문제가 아닐 것이라 생각 듭니다.

9. 임차인 구하기

위에서 말씀드린 것처럼 만약 경매를 당한 집에 거주하고 있는 임차인이 계속 살기를 원한다면 다른 임차인을 구할 필요가 없지만 만약 다른 임차인을 구해야 하는 상황이라면 주변 시세보다 좀 더 저렴한 가격으로 주위 부동산에 물건을 내어 놓으면 됩니다. 

처음부터 경매를 통해서 저렴하게 구매했기 때문에 손해보지 않는 선에서 최대한 빠르게 임차인을 구하는 것이 좋습니다.

이렇게 임차인을 구해야 은행에 이자를 납부하거나 아니면 곧바로 임차인의 보증금을 가지고 다른 투자를 있어나갈 수 있기 때문입니다. 그리고 매각을 한다고 하더라도 임차인이 들어와 살고 있는 집이 좀 더 팔기 쉽기 때문입니다. 또 매각할 때는 주변 시세보다 10% 정도 저렴하게 매도한다면 좀 더 빠르게 매도를 할 수 있으니 참고하시면 좋을 것 같네요.

사실 경매를 정말 잘하시는 분들은 월세를 받는 것보다 빠른 매도를 통해서 투자금을 회수하고 다시 그 투자금을 불려 가면서 점 점 더 큰 물건을 찾는 경우가 많더라고요~ 제 블로그를 방문하신 분들도 열심히 노력하셔서 꾸준한 수익을 얻으시기 바라겠습니다. 혹시라도 부동산이나 주식에 관심이 많으신 분들이라면 아래 제 다른 글들도 참고해 주시기 바라겠습니다~! 감사합니다.

부동산 하락장에서 급매물 잡는 방법 / 부동산 매물 싸게 사는 팁

부동산 하락장에서 급매물 잡는 방법 / 부동산 매물 싸게 사는 팁

전세권 설정의 단점 / 전세 계약 시 주의 사항

전세권 설정의 단점 / 전세 계약시 주의 사항

부동산 경매 초보가 어떻게 해야 할까요? 경매에 필요한 것들

부동산 경매 초보가 어떻게 해야 할까요? 경매에 필요한 것들

돈을 잃지 않는 방법 / 단타로 수익내기 위한 방법

돈을 잃지 않는 방법 / 단타로 수익내기 위한 방법

보유 중인 모든 주식 종목이 손실중일 때 대처방법

보유중인 모든 주식 종목이 손실중일때 대처방법

주식 시세 조회 방법(MTS+HTS) / 단타 전략

주식 시세 조회 방법(MTS+HTS) / 단타 전략