전세 사기범들이 전세사기 치는 방법과 대처 방법!!

사회생활을 열심히 몇 년 동안 해서 모은 재산  7000만 원과 신용대출 3000만 원을 한 지역에 원룸 전세로 들어갔습니다. 

그런데 계약 당시 아무 문제없던 집이 갑자기 경매에 넘어가게 되었습니다. 결국 그 세입자는 자신이 어렵게 모은 재산은 물론 대출금까지 갚아야 하는 신세가 되었습니다. 이런 일들이 뉴스에 종종 나오는데요  오늘은 전세 사기범들이 전세 사기 치는 유형에 대해서 알려드리겠습니다.  

전세 사기범들이 사기 치는 유형

1. 이중계약(지방에 많음)

빌라들이 밀집한 지역 모습

보통 이중계약은 부동산이 많은 서울지역보다는 지방 대학교 인근이나 일반 서민들이 많이 모여있는 곳에서 발생합니다. 

보통은 집 월세나 전세 계약을 할 때 집주인과 계약자, 그리고 부동산 공인중개사 이렇게 3명에서 모여서 계약을 진행합니다. 그런데 상황에 따라서 임대인(집주인)이 먼 곳에 살고 있어서 오기 힘들 경우 위임장을 작성해서 부동산 중개 업자에게 넘겨주고 부동산 임대업자(공인중개사)가 대신 계약하는 경우가 있습니다. 

이걸 이용해서 사기를 치는 것입니다.

물론 제대로 잘 인증된 위임장이면 문제가 없겠지만 공인중개사가 자신이 집주인이랑 정말 친하고, 자신이 여기 집들을 관리하고 있고 집주인은 지방에 멀리 있어서 오기 힘드니까 자신과 믿고 계약하자는 말을 세입자에게 건넵니다.

그렇게 해 놓고 몇 명의 세입자들로부터 월세 계약을 하게 됩니다. 

당연히 세입자들은 전세 사기만 들어봤지 월세 사기는 생각지 못했을 것이고 이 공인중개사는 그렇게 한 대학에 다니는 여러 학생들로부터 적게는 수백만 원에서 많게는  수 천만 원씩 받고 달아나는 것입니다.

 

여기서 또 한 가지 문제가 있습니다. 바로 집주인 계좌와 은행 입금 계좌 번호가 다른 것입니다. 보통은 계약을 할 때 집주인 이름으로 된 계좌로 입금을 해야 맞습니다. 그런데 이런 사기꾼들은 자신들이 이 건물을 관리하고 있기 때문에 자신의 계좌에 입금을 하라고 요청합니다. 

 

사실 이쯤 되어서 만약 집주인 계좌가 아니라 공인중개사 계좌로 입금하라고 공인중개사가 요청할 경우엔 꼭 사기인지 아닌지를 잘 살펴보셔야 합니다.  당연히 집주인은 이 사실을 몰랐을 것이고 집주인도 나중에 사기 사건에 휘말린 것을 알게 되지만 이미 공인중개사는 떠난 뒤가 되는 것입니다.

 

대처방법:

공인중개사가 친하다는 말은 믿지 마시고 꼭 서류를 확인하세요. 

 

2. 깡통전세

보통 깡통전세 문제가 발생하는 경우 빌라인 경우가 많습니다.

왜냐면 아파트는 인터넷으로 조금만 검색해 봐도 시가가 바로바로 나오기 때문입니다.

물론 빌라의 경우도 정말 투자하려는 분들의 경우 계속 주변 시세를 조사하기 때문에 대략적인 매매가도 알 수 있습니다만 신축 빌라의 경우 정확한 시세가 어렵고 또 새로 지은 집이기 때문에 갖고 싶다는 욕구가 크기 때문에 이 부분을 노리는 것입니다. 

<사기 방법>

먼저 사기꾼은 1억 5천만 원 가치의 빌라를 가진 집주인에게 말을 합니다.

내가 이 빌라를 1억 5천에 팔아줄 테니 대신 차액은 내가 다 먹겠소. 

그럼 집주인은 어차피 자신이 손해는 보지 않기 때문에 좋다고 말을 합니다. 그럼 사기꾼이 깡통전세 중개인을 찾아갑니다. 여기 깡통전세 중개인들은 공시지가를 주변 시세보다 높이는 역할을 합니다. 그러면 공시지가를 주변보다 높게 측정하기 때문에 대출도 그만큼 더 나오게 되는 것입니다. 

그럼 사기 치는 기본 세팅이 된 것입니다. 다음으로 사기꾼은 20~30대 아직 경험이 없는 사람들(특히 신혼부부)을 대상으로 이 빌라의 장점을 말하며 2억에 사라고 계속 부추깁니다. 또한 덤으로 만약 이 빌라를 사게 된다면 등록세도 자신이 내주고 만약 2년 동안 계속 보유만 하고 있으면 400~500만 원을 더 주겠다고 말을 합니다. 이런 식으로 꼬셔서 집주인을 사 오게 되는 것입니다. 

결론적으로 잘 모르는 20~30대 새로운 집주인은 시세보다 30% 이상 더 비싸게 집을 사게 되는 것이고 사기꾼과 깡통전세 중개인들은 수천만 원씩 다른 사람의 돈을 먹고 튀는 것입니다. 이런 식으로 깡통 전세 사기를 치는 경우가 많습니다. 

 

대처방법:

신축 빌라의 경우 대부분 프리미엄이 붙어 있기 때문에 가격이 정상가보다 높은 수준을 유지하는 것이 보통입니다. 만약 신축 빌라를 구매하거나 전세로 계약하려고 한다면 최대한 신중하게 잘 알아보고 계약하시기 바랍니다. 보통은 3~5년 정도 지난 빌라들이 시세도 제대로 나와 있고 프리미엄 가격도 떨어진 상태이기 때문에 그런 빌라들이 비교적 안전하고 좋은 물건들이 많습니다.

 

3.  전입신고와 확정일자의 시간차를 이용한 전세 사기

이 방법은 정말 사기꾼들이 작정하고 사기를 친다면 빠져나오기 힘든 전세 사기 방법입니다. 바로 전입신고와 확정일자의 시간 텀을 이용해서 사기를 치는 것인데요, 쉽게 예를 들어 설명해 드리겠습니다. 

보통 전세나 월세를 계약하게 되면 주민센터로 가서 전입신고를 하게 됩니다.  계약서를 작성해서 계약서가 있고+전입신고를 하고+그곳으로 이사 와서 사는 것까지 3가지가 완료되면 대항력이 생기게 됩니다. 쉽게 말해서 계약한 집이 경매에 넘어가도 돈을 받을 수 있는 권리가 생기게 되는 것입니다. 

여기서 전세 계약자는 확정일자도 받아야 하는데요 확정일자를 늦게 받게 되면 우선순위가 밀리게 되기 때문입니다. 

앞에서 말씀드린 것처럼 돈을 받을 권리가 아무리 생겨도 은행보다 늦게 받으면 소용이 없게 되죠.

때문에 확정일자를 최대한 빠르게 받아야 합니다. 만약 확정일자를 받은 시점에 이미 그 집이 은행에서 대출이 있는 상태였다면 그 집이 경매에 넘어갔을 때 은행보다 돈을 더 늦게 받게 되는 것입니다.

 

사실 국가에서는 전세로 사는 사람들을 보호하기 위해서 "주택임대차 보호법"이라는 법을 만들었는데요, 전입신고+확정일자까지 해둔 세입자들에게 "우선 변제권"이라는 권리를 주게 되는 것입니다. 

이 권리는 은행에서 나중에 대출을 받든 지, 압류가 걸리던지 상관 않고 그것들보다 가장 먼저 전세금을 먼저 챙겨준다는 권리입니다. 당연히 꼭 필요한 권리이긴 하지만 여기에 맹점이 한 가지 있습니다.

그건 바로 이 법이 발효되는 시점이 다음날 00시(24시)입니다. 그렇기 때문에 계약을 하고 난 뒤 곧바로 은행 대출을 받아버리면 은행보다 순위가 더 뒤로 밀릴 수밖에 없는 것입니다. 

왜냐면 우선변제권이 생기기 전에 대출을 받게 되면 대출이 우선순위가 되어 버리기 때문입니다. 

결국 그렇게 되면 만약 경매에서 그 집이 1억 5천에 낙찰되었을 경우 만약 은행에서 1억을 빌려줬다면, 은행은 1억을 받아서 끝나게 되고 전세금이 1억 2천이었다면 5천만 원을 뺀 7천만 원만 받을 수 있게 되는 것입니다. 정말 이런 일을 당하면 억울해서 잠이 안 올 것 같네요.   

 

대처방법:

1. 월세로 들어가세요. 매달 나가는 돈이 크긴 하지만 반대로 큰돈을 잃을 걱정은 하지 않아도 됩니다. 

2. 보증보험이 되는 집들이 요즘 많지 않긴 하지만 그래도 잘 찾아보면 있습니다. 집이 조금 마음에 들지 않더라도 안전한 집이니 그런 집들을 찾아서 계약하시는 것이 좋습니다.  

3. 시세를 정확하게 파악하는 것이 필요합니다. 발품을 팔다 보면 주변 시세도 알고, 해당 지역이 경매에 나오더라도 안전한 지역인지 아닌지 알 수 있게 됩니다. 단 어플은 믿지 마세요. 너무 광고가 많고 사기가 많기 때문입니다. 직접 부동산 여러 곳을 다니시는 게 가장 좋습니다. 

4. 계약할 때 특약조건을 넣는 것도 필요합니다. 

여러 문구들은 제외시켜도 "계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지는 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 한다"  최소한의 이런 문구는 넣어달라고 요청해 보세요.  

전세 계약시 특약사항 내용

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