안녕하세요. 오늘은 저평가된 부동산 찾는 방법 5가지에 대해서 알려드리겠습니다. 간단하면서도 꼭 필요한 핵심 내용이기 때문에 참고하셨다가 부동산 매매 하실 때 활용하시기 바라겠습니다.
1. 급매물을 노리세요!
살다 보면 정말 급하게 매물을 처리해야 할 경우가 생깁니다. 이럴 경우 보통 시세보다 10% 정도 싸게 매물을 내놓는데 이런 물건들을 급매물이라고 합니다. 하지만 전체적으로 현재 부동산이 상승기인지 하락기인지 파악해야 합니다.
예를 들어 보겠습니다. 아래는 서울 지역의 한 아파트의 실거래 그래프입니다.
보시는 것처럼 19년~20년 사이 부동산 거래가 상당히 많이 이뤄졌습니다.
그런데 이 시기 무슨 일이 있었는지 아시나요? 바로 코로나 팬데믹이 일어난 시기입니다. 19년 말쯤 코로나가 시작되면서 정말 많은 사람들이 힘든 시기를 겪었습니다. 그러면서 부동산에서도 많은 손 바뀜이 일어났습니다.
보통 주식은 부동산보다 6개월 정도 선행한다고 알고 있습니다. 때문에 주식시장에서 큰 변화가 일어난다면 그다음 시차를 두고 부동산에서도 움직임이 생기기 때문에 그 점을 미리 빠르게 파악하시는 눈치도 필요합니다.
아래는 미국 중앙은행의 기준금리를 인상한 시기입니다. 보시는 것처럼 22년 6월 이후 가파르게 금리가 상승한 것을 보실 수 있습니다. 미국 중앙은행에서 금리를 인상하게 되면 자연스럽게 우리나라 은행들도 같이 금리를 인상하게 되면서 그 충격이 고스란히 부동산 시장으로 흐르게 되어 있습니다.
금리 인상 조짐이 보이기 시작한 이후로 부동산 거래가 뚝 끊긴 것을 보실 수 있습니다. 또한 금리인상 이후로 부동산 가격이 크게 하락하는 것을 보실 수 있습니다. 대게 부동산 하락기가 시작되면 길게는 최대 5년 정도까지 하락이 이어질 수 있기 때문에 미국의 금리인상이나 전 세계적인 경제 흐름등을 파악하셔서 적당한 타이밍을 잘 찾는 노력이 중요합니다.
상승기의 경우 10% 정도만 일반 시세보다 저렴해도 급매라고 생각할 수 있지만 반대로 하락기의 경우 시세보다 20~30% 저렴하다고 하더라도 급매가 아닐 수 있습니다. 그 점을 꼭 기억하세요~!!
2. 분양가 상한제가 적용된 아파트를 청약으로 노려보세요!
분양가 상한제는 아파트 같은 공공주택을 분양할 때 일정한 기준을 정한 뒤 그 가격 이하로만 분양하도록 하는 정책입니다. 여기는 장점과 단점이 있습니다.
<분양가 상한제 장점>
- 당첨 시 시중가보다 저렴하게 분양받을 수 있다
- 분양가 책정 시 관리 감독하에 이뤄진다
- 거주 기간 의무와 전매제한이 함께 적용되어 투기 세력을 막을 수 있다
<분양가 상한제 단점>
- 로또 청약과 같은 효과로 시장이 왜곡될 수 있다.
- 낮은 분양가로 인해 건설사들이 공급을 늦춰 중장기적으로 아파트 폭등을 일으킬 수 있다
- 아파트 자재비, 인건비 상승으로 인하여 시공과 설계에 문제가 생길 수 있다.
물론 경쟁률이 높다 보니 당첨될 확률이 낮지만 아무런 시도도 해보지 않는 것보다 훨씬 나으니까요. 만약 당첨이 된다면 시세 차익으로 큰 수익을 얻을 수도 있기 때문에 경쟁이 높은 것 같습니다. 하지만 서울지역에 나오는 매물들은 수 억 이상의 현금이 있어야 분양받을 수 있는 매물들이 많기 때문에 현금 비중이 높은 것이 걸림돌이긴 하지만 잘 찾아보면 꼭 서울이 아니더라도 괜찮은 지역들 매물이 나오기 때문에 꾸준히 찾는 노력이 필요할 것 같습니다.
3. 전세가율이 높은 아파트나 오피스텔을 공략해 보세요!
전세가율이 높다는 의미는 그만큼 그 지역의 수요가 많고 공급이 적다는 의미입니다.
예를 들어 매매가가 3억인데 전세가가 2억 7천인 경우 전세가가 90%입니다. 전세가율이 높으면 높을수록 투자하는 비용이 줄어들기 때문에 투자하는 입장에서는 전세가율이 높을수록 좋습니다. 만약 주변에 GTX가 연장되거나 새로운 지하철 노선이 생길 계획이 있는 지역의 경우 추후 상승 가능성이 높기 때문에 이런 지역들을 먼저 추려본 다음 전세가율 높은 아파트나 오피스텔을 골라서 매매한 후 전세로 돌려서 차익을 얻는 방법을 시도해 볼 수 있습니다.
4. 마이너스 프리미엄이 나오는 아파트나 오피스텔을 매입해 보세요!
이 방법은 부동산 하락기에 자주 사용하는 방법입니다. 금리 인상이나 전 세계 경기 침체로 인해서 경기가 안 좋은데 물량이 많이 쌓여 있을 경우 분양사들은 돈을 갚아야 하는데 갚지 못하기 때문에 마이너스 프리미엄으로 물건을 내놓습니다. 그러면 분양가보다 더 저렴한 금액으로 매물을 획득할 수 있습니다. 예를 들어 2018년 마이너스 프리미엄이 자주 보였던 지역으로 김포와 하남지역이 있었는데 이때 입주 물량이 갑자기 쏟아지다 보니 그 당시 마이너스 프리미엄이 많이 나왔습니다. 물론 지금은 분양가보다 훨씬 높은 가격에 거래가 이뤄지고 있습니다. 만약 그때 미래를 예측하고 용기를 내어 마이너스 프리미엄이 나온 물건을 획득했다면 큰 수익을 거뒀을 것입니다.
5. 임대가 맞춰진 상가를 노려보세요!
투자를 할 때 상가 투자는 꺼려하시는 분들이 많습니다. 왜냐면 공실 위험이 있기 때문이죠. 하지만 우량한 업체들이 입점해 있는 곳이라면 충분히 안전하게 수익을 낼 수 있습니다. 당연히 이런 지역의 매물들은 쉽게 나오지 않겠지만 꾸준히 매물을 찾아보신다면 말씀드린 것처럼 우량한 기업들이 입점해 있는 곳의 상가를 찾을 수 있을 것입니다.
만약 장사를 하는 곳이라면 해당 지역에 실제로 가서 얼마나 손님들이 많이 오는지 파악하는 일도 중요합니다. 만약 정말 장사가 잘 되는 곳 같으면 추후 상가의 가치도 상승할 수 있기 때문에 안전 마진을 확보할 수 있습니다.
대신 주의해야 하는 점도 있습니다. 가끔 상가 중에 분양대행사나 시행사와 짜고 임대수익을 맞춰놓고 분양하는 일도 있기 때문에 주변 상가들의 임대료를 비교해서 적절한지 확인하고 가는 것이 중요합니다.
오늘은 저평가된 부동산을 싸게 사서 수익을 낼 수 있는 방법에 대해서 알려드렸습니다. 잘 익혀 두셨다가 실전 부동산 투자 할 때 도움 되셨으면 좋겠네요~!! 그럼 저는 다음에도 일상생활에 도움이 되는 내용들로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
부동산 골목길 경매 감정가 대비 3배 낙찰 이유는?
최근 감정가가 1400만 원 밖에 안 되는 도로를 그것도 총 도로면적이 60평 중에 8평만 나온 지분 경매를 250%나 높게 적어서 3300만 원에 낙찰되었습니다. 낙찰받은 이유는 무엇일까요? 현재 도로는
sunyinam.tistory.com
전세권 설정의 단점 / 전세 계약시 주의 사항
대부분 많은 사람들은 전세권 설정이 일반 임차인보다 더 좋다고 생각하고 있습니다. 아무래도 전세권에서 '권'이라는 글자가 들어가서 많은 권리가 생기는 것인 줄 알고 있어서인 줄 모르겠습
sunyinam.tistory.com
전세 사기범들이 전세사기 치는 방법과 대처 방법!!
사회생활을 열심히 몇 년 동안 해서 모은 재산 7000만 원과 신용대출 3000만 원을 한 지역에 원룸 전세로 들어갔습니다. 그런데 계약 당시 아무 문제없던 집이 갑자기 경매에 넘어가게 되었습니다.
sunyinam.tistory.com