옥탑방 때문에 3억 넘는 양도세 폭탄을 받게 된 사연(원인+해결책)

50대 남성인 김 모 씨는 13년 전쯤 관악구에 위치한 다가구주택을 매입했습니다. 그런데 최근 집값이 많이 올라서 기존에 살던 주택을 매도해서 그 돈을 가지고 아파트로 이사하기로 결정했습니다. 그런데 정말 안타까운 일이 벌어지게 되었습니다.

기존 주택을 매각 한 이후 3억 원이 넘는 양도세를 물어야 하는 상황에 놓이게 되었는데요,,, 도대체 왜 이런 일이 생기게 되었을까요?

  

다가구 주택의 특성

다가주 주택은 법률상 주택이 3개 층 이상이 되면 안 됩니다. 

(*주택이 총 3개 층, 총 660m 2 이하의 단독주택만 1 주택자로 간주. 하나의 소유권 등기로 이뤄졌다고 해서 무조건 1 주택자가 되는 것은 아니에요)

예를 들어보겠습니다.

1주택자에서 주택자로 바뀐 모습

 

• 첫 번째 그림은 총 4개 층에 3 가구가 주택이어서 다가구 주택입니다.
• 두 번째 그림은 3개 층에 주택이 있고 2개 층에 상가가 있어서 다가구 주택입니다.

위쪽에 보이는 그림처럼 만약 총 5층이라고 하더라도 3~5층이 주택이고 1~2층이 상가이면 상가주택(다가구주택)으로 적용되고 1 주택자로 분류됩니다. 

하지만 월세를 더 받기 위해서 2층이나 옥탑방에 남은 방을 개조해서 주택용도로 사용하게 된다면 다가구 주택이 아니라 4 주택자로 분류됩니다. 

 

양도세 5억 물게 된 실제 사연

다가구주택을 용도변경하다 양도세 폭탄을 물게된 건물 예시

위쪽 보시는 것처럼 5층 건물을 가지고 있는 건물주가 있었습니다. 1~2층은 상가로 임대를 해주고 있었고 2~3층은 주택으로 임대를 주고 있었는데 한 층에 2가구씩 총 4 가구가 살고 있었습니다. 그런데 2층 상가가 잘 임대가 안되자 2층 상가를 주택으로 용도 변경해서 다시 2 가구를 만들어 임대를 주게 되었습니다.

이렇게 주택으로 용도변경을 하고 나서 2년쯤 지나고 나서 이 건물을 매도하게 되었는데 1 주택자가 아닌 7 주택자 적용을 받게 되어 5억 원의 양도세 중과 폭탄을 맞게 되었습니다. 

 

다가구 1 주택 혜택을 받기 위해서 3가지 조건이 충족되어야 한다

• 첫째, 상가주택에서 주택부분, 총 3개 층 이하
• 둘째, 주택 차지하는 총면적 660m 2 이하
• 셋째, 세대수는 19세대 이하

옥탑방에 월세 주면 세금 폭탄 맞을 수 있다

가끔 이런 질문을 하시는 분들이 계십니다. "건축물대장에도 나와있지 않고, 분명 단독주택으로 되어 있는데 내가 왜 다주택자이지?" 이런 질문에 대해서 국세청과 조세심판원은 다음과 같은 답변을 하고 있습니다.

<국세청, 조세심판원 답변>

"옥탑방을 주거 목적으로 쓰고 이를 통해 소득이 발생했다면 주택으로 보아 세금을 부과해야 한다"

즉 이곳에서는 '실질과세 원칙'을 적용하는 것으로 보입니다.

현실에서 옥탑방을 개조해서 월세를 받는 분들이 많다. 

현실에서 옥탑방을 몰래 일반 주택으로 개조해서 월세를 주는 분들이 많습니다. 하지만 종종 걸리게 되어 1 주택자가 아닌 다주택자로 분류되기도 합니다. 그럼 어떻게 해서 걸리게 되는 것일까요?

옥탑방을 월세 주면 걸리는 이유

• 임대차 계약서
• 전입세대 열람원
• 네이버 로드뷰, 항공뷰
• 전 세입자에게 전화해서 확인

양도세 폭탄을 피하기 위한 체크리스트 3가지 

양도세 폭탄을 피하기 위해선 아래 3가지 사항을 꼭 체크하세요!

1. 옥탑방의 바닥면적을 확인하세요

옥상 바닥 면적의 8분의 1 이하인 경우 건축물로서 면적에 산입 되지 않음. 따라서 다주택자  과세를 피할 수 있어요.

 

2. 층수가 3층을 넘으면 안 돼요

• 옥탑방을 제외하고도 기존 건물의 주택 부분층수가 3개 층 이하
• 옥탑방이 아니어도 근생을 주택으로 용도변경 또는 실제 사용한 경우 문제가 될 수 있어요

물론 5층이어도 1,2층이 상가인 경우 주택이 3개 층 이상 되지 않기 때문에 다주택자 폭탄을 벗어날 수 있어요

 

3. 연면적 660m 2 이하가 되는지 확인

 

옥탑 면적을 더했을 때 전체 연면적이 660m2 이하여야 됩니다. 

 

오늘은 이렇게 옥탑방에 몇 십만 원 월세를 받으려다 오히려 수억 원의 양도세 폭탄을 맞은 이야기를 들려드렸는데요, 이런 사연 말고도 다른 사연이 궁금하시다면 아래 다른 글들을 참고해 주시기 바라겠습니다~!! 

오늘도 방문해 주셔서 감사합니다^^

 

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