공시력만 있는 등기부등본 믿고 집 샀다가 사기 당한 사건 사연& 해결방법

오늘은 등기부등본만 믿고 집을 구매했다가 사기당한 사연과 함께 어떻게 하면 이런 사기를 최대한 예방할 수 있는지에 대한 방법에 알려드리겠습니다.  

등기부등본 믿고 구매했는데 책임 못 진다는 법원

공신력은 없지만 공시력이 있는 법원 등기부등본 모습

사연 1) 

강서구에 사는 박 모 씨는 2019년 7년 동안 모은 돈+ 은행 대출로 강서구 소재 소형 아파트를 3억 원에 구매했습니다. 
(지금은 5억 정도로 그 값이 더 올랐지만 그때는 12~15평 정도 되는 아파트를 3억 원 정도면 구매 가능했었습니다.)
그 당시 박 모 씨는 부동산 중개인과 함께 등기부등본을 수차례 확인하고 서류를 꼼꼼히 검토한 뒤 계약을 체결했습니다.
 
그러나 2년 후인 지난해, 박 모 씨는 법원으로부터 "근저당권 회복 청구 소송" 관련 소장을 받았습니다. 조사 결과, 이전 소유자가 대출금을 상환하지 않은 채 서류를 위조해 근저당권을 말소한 것으로 밝혀졌습니다. 
 
결국 법원은 근저당권 회복 판결을 내렸고, 박 모 씨는 3억 원에 구입한 집을 잃었을 뿐만 아니라 이전 소유자의 대출금 2억 원까지 떠안게 되었습니다.
 
어떠신가요? 만약 내가 당사자라면 정말 황당하고 너무너무 억울할 것 같지 않나요?
이번엔 다른 사연 입니다.
 

사연 2)

용인에 사는 김 모 씨의 목소리는 깊은 절망감으로 묻어났다. 2020년 8월 김 씨는 평생 자신의 꿈이었던 단독주택 매입이 악몽의 시작이 될 줄 몰랐던 것이다. 
용인에 단독주택이 시세보다 1억 원이나 싸게 나왔다는 부동산 중개인의 말에 그는 서둘러 계약을 하러 갔다.
등기부등본도 확인했고 모든 것이 완벽해 보였다. 그렇게 4억 원을 들여 새 보금자리를 마련했다.
그러나 행복도 잠시, 3개월 후 충격적인 진실이 드러났다.
"이웃분이 갑자기 찾아와 '이 집주인이 따로 있다; 고 하더라고요. 처음엔 농담인 줄 알았죠"
 
경찰 조사 결과, 이전 거주자가 위조된 서류로 소유권 이전 등기를 한 후 김 씨에게 집을 판 것으로 밝혀졌다. 
법원은 실제 소유주의 권리를 인정했고, 김 씨 가족은 한 달 안에 집을 비워줘야 했다.
"아이들은 친구들과 헤어져야 한다며 울고... 아내는 밤마다 불면증에 시달리고... 제가 뭘 어떻게 해야 할지 모르겠어요."
 
경찰 관계자는" 유사 사건이 전국적으로 증가하고 있어서 수사의 어려움을 겪고 있다"라고 토로했다.
 
이 두 사건 모두 공통적으로 등기부등본을 위조하여 집을 구매하려는 사람들을 속이고 돈을 편취한 뒤 달아나는 수법을 사용했습니다. 용의자들은 당연히 해외로 도망갔고 돈을 숨겼을 것입니다.
그럼 이런 사건들을 우리들은 어떻게 예방할 수 있을까요?
 

등기부등본을 공신력 없다고 하는 이유

등기부등본은 공시력은 있지만 공신력은 없습니다. 
공시력은 쉽게 풀이하면 정보를 제공하는 것을 뜻합니다. 즉 부동산 주인이 바뀌거나 은행에 대출을 했거나 갚았을 때 그동안의 변동사항들은 알려주지만 책임은 지지 않는다는 것입니다. 
 
만약 공신력이 만약 있다면 100% 신뢰할 수 있는 정보이기 때문에 법적으로 보호를 받게 될 수 있습니다. 그럼 앞에 말씀드린 두 사례 모두 피해보상을 받을 수 있었을 것입니다. 하지만 우리나라 등기부등본은 공신력이 없기 때문에 이런 해당사항이 없는 것입니다.
 

그럼 왜 우리나라는 등기부등본의 공신력을 인정하지 않을까요? (그 이유)

크게 역사적인 문제와 제도적 결함 때문으로 나눌 수 있습니다.

1. 역사적인 문제

우리나라는 일제 강정기와 6.25를 거치면서 어느 곳이 땅 주인인지 구분하기 어려울 때가 있었습니다. 왜냐면 많은 부동산 서류들이 사라졌기 때문입니다.
그렇기 때문에 등기부등본을 100% 믿고 거래를 할 수 없었습니다. 이런 역사적 배경이 지금까지 이어져 오고 있는 것입니다. 

2. 제도적 결함

그럼 요즘엔 어떨까요? 물론 전산으로 등록시스템도 잘 되어 있어서 아무런 문제가 없을 것처럼 보여도 너무 많은 절차들이 남아 있습니다.
서류를 공증하는 시스템을 구축하려면 시간+돈도 필요하고 보상을 위한 메커니즘도 준비되어 있지 않기 때문입니다. 그래서 현재까지도 국회의 벽을 넘고 있지 못하고 있습니다.
 
그럼 이런 사기를 예방하려면 어떻게 해야 할까요?

5가지 방법을 꼭 기억해 두세요

1. 권원보험 가입하기

권원보험은 부동산 매입과정에서 발생가능한 손실을 보장해 주는 보험입니다. 회사들은 여러 회사들이 있으니 마음에 맞는 회사를 찾으셔도 됩니다.  예를 들어 집을 사려고 할 때 권원보험에 가입한다면 3억 원 기준으로 16만 원 정도 듭니다.
물론 16만 원이 아깝다고 느끼시는 분들은 이런 보험이 필요 없으실 테지만 16만 원으로 3억 원 집을 안전하게 계약하고 싶다면 드시면 됩니다. 
 

2. 계약서에 특별한 약속(특약) 넣기

"매도인이 등기상 전부 또는 일부를 위조해서 근저당권에 문제가 생기거나 수익관계에 문제가 생기면 즉시 이 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다" 이런 특약을 넣는 것도 필요합니다.
물론,, 해외로 튄다면 어쩔 수 없지만 그래도 이런 특약을 넣으면 조금이라도 더 안심할 수 있지 않을까 싶네요

 
3. 주위 시세보다 너무 싼 것은 의심하기

사기꾼들의 마음은 어떨까요? 빨리 팔고 튀고 싶을 것입니다. 그러려면 사람들을 끌어들일 수 있게 아주 싼 가격을 제시해야 할 것입니다.  그렇기 때문에 주변 시세보다 정말 싸다면 위조가 아닌지 의심을 해보는 것이 꼭 필요합니다. 
주변보다 10% 이상 싼 매물이 나올 경우 꼭 한번 더 꼼꼼하게 확인하는 것이 필요합니다.
 

4.  공인인증서로 발급받은 등기부등본 확인하기

계약 시 등기부등본을 위조해서 가져올 수 있습니다. 그렇기 때문에 직접 공인인증서를 이용해서 인터넷 등기소를 이용해서 발급을 받아본 뒤 계약금이나 중도금, 잔금을 치를 때 변경사항이 있는지 꼼꼼히 살펴보시는 게 좋습니다.
 

5. 대출금을 갚았다면 해당 은행에 대출완납증을 확인해 보기

예를 들어 국민은행에 근저당이 있었다가 그 돈을 갚았다는 내역이 남아있다면 부동산을 매도하려는 사람과 함께 은행에 찾아가서 대출완납증을 확인받는 것도 필요합니다. 만약 집을 판매하려는 사람이 싫다고 하거나 계속 핑계를 대면 어떨까요?? 그럴땐 거르는게 낫습니다. 몇억원씩 되는 물건을 팔려는데 그런것도 안해주려는 사람이 오히려 이상한거 아닐까요? 괜히 조금 더 싸게 사려다 낭패를 보는 것보다 훨씬 나을것 같네요

오늘의 결론

사기꾼 3명이 모이면 평범한 사람 한 명 속이기 쉽습니다.  평생 모은 거금을 잃지 않기 위해서는 정말 신중하게 따지고 한번 더 확인하는 습관이 필요할 것 같습니다.
 
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