경매 고수가 알려주는 경매 비법(대박 좋은 물건 고르는 방법. 실전 사례)

요즘 부동산 경매 물건들이 많이 올라오는데요 오늘은 경매할 때 좋은 물건 고르는 팁에 대해서 알려드리겠습니다. 

변경이 자주 되는 물건을 유심히 살펴보세요

경매를 보다 보면 다양한 물건들이 나옵니다. 보통 부동산 경매 사이트 상단을 보시면 신건, 유찰, 진행, 변경, 예정, 낙찰 등 다양한 메뉴들이 나오는데 이곳에서 변경을 눌러보세요. 그럼 현재 경매에서 변경 중인 물건들이 오른쪽에 나오게 됩니다. 

경매사이트에서 변경 메뉴 고르는 모습과 여러번 변경된 물건 모습

그런데 이런 변경된 물건들이 왜 좋은 물건일까요? 

왜냐면 채무자 입장에서 뺏기기 싫은 물건일 가능성이 높기 때문입니다.

그럼 경매를 할 때 채권자 입장과 채무자 입장이 어떨지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

<채권자 입장> 

• 채권자는 안전하고 빠르게 빌려준 돈을 받고 싶어 합니다. 
• 빌려준 이자나 돈을 못 받을 경우 차선책으로 경매를 선택합니다.

<채무자 입장>

• 채무자는 대체로 자신이 가진 부동산을 지키고 싶어 합니다.
• 지금은 시세가 낮지만 오랫동안 그 지역에 살거나 그 지역 개발 정보가 있어서 현재 가치보다 더 올라갈 것을 알고 있기 때문에 최대한 경매를 늦추고 싶어 합니다.
• 가끔씩 작전을 짜서 현재 가지고 있는 빚을 털어버리고 새로 낙찰받기를 원할 때도 있습니다.

결론적으로 채무자 입장에서 살펴보면 경매를 당하는 부동산이 경매를 당해서 청산당하는 것보다 미래 가치가 높거나 좋은 부동산일 가능성이 높습니다. 그래서 굳이 이자를 갚아가면서 변경을 요구하는 것입니다. 

그럼 실전 사례를 통해서 알아보도록 하겠습니다.

 

실전 사례를 통해 알아본 변경되는 이유와 결과

아래는 몇 년 전 서울시 마포구 공덕동에 나온 물건입니다.  사실 이 물건은 공덕동에 마지막 남은 재건축 물건이었습니다. 

어쨌든 물건 종류는 대지이고 감정가는 91억이었습니다. 

그런데 1차례 유찰이 되어 73억이 되었는데 아무도 입찰하는 사람이 없어서 다시 유찰이 되었습니다. 

그래서 2번째 입찰부터는  58억부터 시작되게 되는데 당연히 이때부터는 많은 사람들이 관심을 가지고 몰려들 것입니다.

그래서일까요,, 갑자기 변경이 되기 시작합니다.  

2번의 유찰과 2번의 변경 끝에 낙찰된 물건 모습

이렇게 물건이 변경되는 이유는 채무자(돈 빌린 사람)가 채권자(빌려준 곳)를 찾아가 변경을 요청하면서 원금과 이자를 갚았기 때문에 가능한 것입니다. 즉, 채무자가 원한다고 해서 변경이 이뤄지지 않습니다. 채권자에게 원금이든 이자든 갚으면서 경매를 요구한 곳에 찾아가 변경을 요청해야지 가능한 것입니다. 

아래를 보시면 채권 총합계금이 300억이 넘습니다.   

채권액이 300억이 넘는데 계속 변경을 요구한 모습

그럼 60억 정도밖에 안 되는 부동산을 가지기 위해서 이렇게 변경을 계속하는 것일까요? 

빚을 청산시키고 자신들이 새로 받으려는 작전일 수도 있다

위쪽 예시처럼 빌린 돈은 총 300억인데 2차례 유찰되어서 58억까지 떨어진 상태입니다. 그런데 계속해서 변경을 해버리면 낙찰받으려는 사람들이 떨어져 나가게 됩니다. 

왜냐면 변경을 하면 취소되는 경우도 많고 다시 다음 달까지 기다려야 하기 때문입니다. 매일매일 수많은 물건들이 쏟아지는 데 그 물건만 보고 다음 달까지 기다렸는데 다시 변경을 해버리면 많은 사람들이 지쳐서 떨어지기 때문입니다.

 

그럼 이렇게 떨어진 순간 원래 사려고 계획했던 세력에서 가격을 최저 입찰가보다 조금 더 비싸게 써서 낙찰을 받을 수 있게 됩니다. 그럼 그다음은 어떻게 될까요?

당연히 기존에 빌렸던 부채들은 사라지게 되고 원하는 부동산을 싼 가격에 매입할 수 있게 됩니다.

실제로 이쪽에 입찰했던 세력들은 60억에 입찰했었고, 안타깝게도 낙찰받지 못해서 차순위신고를 하게 되었습니다. 

변경되는 물건을 포기하지 말고 계속 쫓아가다 보면 좋은 결과를 이끌 수도 있어요

만약 시간과 자금이 넉넉하다면 너무 조급하지 말고 변경되는 물건들 중에 괜찮은 물건들을 관심목록에 넣어놓고 입찰기일에 입찰해 보세요. 위에 말씀드린 사례처럼 몇 번의 변경을 거치다 운 좋게 낙찰받을 수 있기 때문입니다. 

20년 넘게 경매만을 해온 전문가 분들도 수 없이 말씀하시길 좋은 물건은 "변경"이 되는 물건들 중에 유독 많다고 하셨습니다. 그리고 추가로 한 가지 더 팁을 말씀드리면 이렇게 낙찰받은 물건을 가지고  차순위 낙찰자가 그 물건을 원한다면 서로 협의해서 프리미엄을 받고 비싸게 팔 수 있는 전략도 있기 때문에 이 전략도 알아두면 좋을 것 같네요~!!

 

전국에서 가장 싼 아파트와 가장 비싼 아파트는?

전국에서 가장 싼 아파트와 가장 비싼 아파트는?

초보 경매 하는 방법(순서정리) / 직장인 경매 하는 방법

초보 경매 하는 방법(순서정리) / 직장인 경매 하는 방법

빌려준 돈 받는 방법 4가지 (순서대로 해보세요)

빌려준 돈 받는 방법 4가지 (순서대로 해보세요)