경매로 1억 날린 안타까운 사연 / 경매 입찰 시 꼭 주의할 점!!(꼭 알아두세요)

오늘은 수익형 주택인 근린주택을 낙찰받았다가 아까운 1억이 넘는 금액을 날리게 된 사연을 소개해 드리며 경매를 할 때 어떤 점을 주의해야 하는지에 대해서 알려드리겠습니다.

입찰 내용을 살펴볼게요 

아래 보시면 입찰 진행 내용입니다. 법원 경매로 들어온 물건의 경우 입찰기일에 보증금(10%)을 내고 입찰에 참여할 수 있습니다. 

1차 입찰 때에는 아무도 입찰을 하지 않아서 유찰이 되었습니다. 보통 유찰을 하게 되면 서울은 20% 정도 할인이 되고 나머지 지역은 30% 정도 할인이 됩니다.

해당 물건의 경우 경기도 화성시 남양읍에 위치한 물건이기 때문에 30% 할인이 되어 10억이 좀 넘는 금액이 최저 금액으로 설정된 상태였습니다. 

보증금 1억 미납한 경매 입찰 진행 내용

따라서 보증금 10%만 넣으면 입찰에 참여할 수 있는 것이었습니다. (1억 5백만 원 정도 보증금 필요)

그런데, 경매를 1번이라도 해보시거나 관심 있는 분들은 아시겠지만 낙찰받게 되면 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

무조건 그 물건을 사거나 아니면 보증금을 포기해야 합니다. 그런데, 이번 경매 물건의 경우 낙찰자가 미납하게 되어서 보증금을 포기하게 되었습니다. 

그런데 낙찰받으신 분은 1억이 넘는 금액을 포기하면서 미납을 했는데요 왜 이 같은 선택을 하게 되었을까요??

우리가 100% 확실하게 상황을 이해할 수는 없지만 해당 물건을 살펴보면 어느 정도 유추해 볼 수 있습니다. 

해당 물건의 사진과 건축물 구조를 살펴볼게요

아래 사진을 보시면 해당 건물의 모습과 대장의 용도를 확인하실 수 있습니다. 

이 건물의 건축물대장을 보시면 1층~4층까지 되어 있고 1층은 상가이고 나머지 2층~4층 해서 총 5 가구가 살 수 있는 근린주택인 것을 확인할 수 있습니다 

경기도 화성시 남양읍 경매 물건 모습(오른쪽-우편함 모습)

그런데 입구 쪽을 보시면 상당히 많은 우편물들이 놓여있는 것도 확인할 수 있는데,, 이것만 봐도 뭔가 문제가 많을 것 같고 많은 사람들이 살 것 같다는 암시를 해주는 것 같습니다. (이런 사소한 부분들은 직접 임장을 가봐야 확인할 수 있습니다)

소액임차인과 최우선 변제금액을 살펴볼게요

경매에는 소액임차인 제도라는 것이 있습니다. 쉽게 말해서 임차인(월세, 전세 내는 사람)들은 돈이 없는데 만약 이 분들이 사는 곳이 경매를 당해서 한 푼도 못 받고 나가면 너무 억울하기 때문에 일정 금액 이하로 계약을 하게 되면 그 금액 아래 있는 분들에게는 최소 금액을 돌려주는 제도(최우선 변제금액)를 말합니다.  이곳 경기도 화성시는 소액임차인이 되려면 보증금이 5천만 원을 넘으면 안 됩니다. 만약 넘게 된다면 국가에서 이 분들을 돈 많은 사람이라고 생각해서 조금의 돈도 주지 않는 것입니다.  참고로 여기 사는 분들의 경우 은행에서 돈을 빌린(근저당) 일자보다 모두 늦게 전입을 해왔기 때문에 대항력이 없는 상태입니다. (대항력: 경매에 넘어갔을 때 자신의 보증금을 되찾을 수 있는 권리)

 

그럼 임차인들과 그분들의 보증금을 살펴보도록 하겠습니다. 

임차인과 보증금 대항력 여부

위쪽 사진을 보면 10명이 넘는 분들이 계약한 것이 나옵니다. 

그리고 그분들의 보증금을 보면 5000만 원 미만으로 계약하신 분들도 계시는데, 안타깝게도 전세로 8천만 원 넘게 계약을 하신 분들도 계십니다. 당연히 이 분들은 안타깝지만 소액임차인(5천만 원)을 넘었기 때문에 한 푼도 못 받게 됩니다.

 

그런데, 5천만 원 미만으로 계약을 하더라도 이분들이 그 돈을 모두 다 받는 것이 아닙니다. 최우선 변제금액만 받게 되는데 그 금액이 지역마다 다른데 이곳은 1,700만 원입니다. 즉, 보증금 5천만 원을 냈더라도 1천7백만 원만 받게 되는 것입니다.

정말 안타까운 일입니다.

해당 물건에서 찾을 수 있는 문제점 3가지

여기까지 살펴봤을 때 이 물건은 그다지 좋은 물건이란 생각이 들지 않는 것 같습니다. 

그 이유는 크게 2가지입니다. 

• 건축법상 5 가구만 살게 되어 있지만 불법으로 증축해서 훨씬 더 많은 사람들이 살고 있다
• 보증금을 한 푼도 못 받거나 일부분만 받는 분들이 너무 많아서 이 분들을 내보내기 정말 어려울 것이다.
• 부동산이 고점일 때 가격이 감정가인데 시세를 잘못 파악했다

상식적으로 피 같은 보증금을 날리고 떠나는데 누가 쉽게 떠나려 할까요? 더구나 한 명도 아니고 수십 명이나 되는데 이 분들을 다 내보내려면 강제집행까지 가야 될 것이고 스트레스도 심할 것이고 그 비용도 만만찮을 것입니다. 

또한 건축물대장으로 봤을 때 5 가구만 살아야 하는데 10 가구 넘게 살고 있으니 불법으로 증축되어 이것을 원상복구 시키거나 매년 이행강제금을 내야 하는데 그 또한 큰 심리적 압박일 것입니다.

따라서  감정가가 15억이 나오더라도 그 당시 부동산이 고점일 때 감정가일 것이고 요즘처럼 고금리에 생활이 힘들어진 상황에서 솔직히 10억 도 비싼 것 같다는 생각이 들었습니다. 이런 큰 물건을 매입하려고 할 땐 현재 시세는 그때와 비교해서  어떤지, 낙찰받은 후 임차인들을 제대로 맞출 수 있을지, 은행에서 돈을 쉽게 빌릴 수 있을지 등등 여러 가지를 꼼꼼히 따져봤어야 할 것입니다. (불법 건축물의 경우 은행에서 쉽게 돈을 빌려주지 않을 수 있기 때문입니다)

오늘의 결론

경매는 싸게 살 수 있다는 장점이 있지만 반대로 한 번 실수하면 보증금을 날릴 수도 있어서 양날의 검 같습니다. 아무리 좋아 보이는 물건이라도 꼼꼼히 건축물대장과 현재 사용하고 있는 용도를 비교해 봐서 문제가 있는지도 살펴봐야 할 것이고 큰돈을 들여 입찰하기 전에는 반드시 임장을 가서 사는 사람들도 만나보고 꼼꼼히 물건을 살펴보는 것이 중요하는 것을 배울 수 있는 계기였던 것 같습니다.

 

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