오늘은 전세사기를 당하지 않는 방법에 대해서 알려드리겠습니다.
1. 깡통전세를 피해라
깡통 전세라는 말을 들어보셨나요? 깡통전세란 집의 매매 가격보다 전세가가 높거나 낮은 경우에 나오는 용어입니다.
간단한 예를 들어보겠습니다.
신혼부부인 A 씨 부부는 최근 서울 근교에 집을 구했는데요 자금사정이 여의치 않던 A 씨 부부는 빌라 전세로 잠시 들어가기로 정했습니다. 그런데 해당 부동산의 주변 매매 시세가 2억인데 1억 8천 전세로 나온 매물이 있어서 전세를 계약하게 되었습니다. 왜냐면 전세 계약 당시에 주변에 전세 매물이 많이 없기 때문에 전세를 계약하게 된 것입니다. 그런데 전세를 계약하고 나서 1년이 지나자 해당 부동산이 경매에 넘어가게 되었다는 소식을 듣게 되었습니다. 청천벽력 같은 소식을 접한 A 씨 부부는 그때서야 무슨 일이 일어났는지 알아본 결과 집주인이 전세 보증금을 가지고 무리하게 다른 사업을 진행하다 부도가 난 상황이라는 것을 알게 되었습니다. 이렇게 집주인이 중간에 부도가 났거나 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생하게 되면 결국 해당 부동산은 '경매'라는 절차에 들어가게 됩니다. 처음엔 해당 지역의 선호도가 높아서 매수자가 높은 것 같았지만 1년이란 시간이 지나면서 은행 금리도 올라가게 되었고 해당 지역의 이슈가 사라지며 매수하려는 사람들이 줄어들게 되었습니다. 그래서 결국 경매를 진행하게 되었고 경매를 진행하게 될 때 최초 입찰가(감정가)로 낙찰(경매 입찰자가 매수) 이 되면 좋은 일이지만 은행금리가 계속 높아지는 상황이면 경매에 입찰하는 사람들도 섣불리 매수하지 않게 됩니다. 그러면 어떻게 될까요? 그땐 입찰가가 계속 떨어지게 됩니다. 1차 입찰가가 만약 2억이라면 2차 입찰가는 20~30% 정도 하락한 1억 8천이나 1억 7천만 원이 되게 됩니다. 결국 전세 보증금보다 경매 가격이 더 떨어지는 상황이 벌어질 수 있는데요 이런 주택을 깡통전세라고 합니다. 따라서 부동산 계약을 하기 전 해당 부동산의 전세가가 매매가의 70% 아래인 물건을 고르시는 것을 추천합니다. 왜냐면 만약에 경매에 넘어가게 되더라도 전세 보증금을 잃을 확률이 줄어들게 되기 때문입니다.
2. 근저당을 꼭 살펴라!
근저당이란 어디에선가 해당 부동산을 담보로 돈을 빌렸다는 의미입니다. 보통은 집주인들이 해당 부동산을 한 번에 구입할 돈이 없기 때문에 은행에서 돈을 빌리게 됩니다. 그렇게 되면 집주인이 돈을 빌린 시점으로 근저당이 설정되게 됩니다. 예를 들어 설명해드리겠습니다. B 씨 부부는 매매가가 2억 인 부동산의 주택에 1억 5천만 원 전세로 계약을 맺었습니다. 그런데 집주인이 사업에 실패하면서 해당 부동산이 경매에 넘어가게 되었는데 경매는 최종적으로 1억 7천만 원에 경매가 낙찰되었습니다. 이번에는 전세 보증금을 모두 돌려받을 수 있을까요? 그런데 이번엔 전세 계약보다 근저당으로 5천만 원이 설정되어 있는 것을 확인했습니다. 낙찰된 1억 7천만 원 중에서 근저당(은행에서 돈을 빌린 것)이 전세 계약일보다 며칠 먼저 계약되어 있었기 때문에 이번엔 먼저 계약한 은행에게 돈을 지급하게 되었습니다.
따라서 낙찰가에서 은행에 빌린 돈 5천만 원을 제외하면 1억 2천이 되고 결국 B 씨 부부는 3천만 원이 줄어든 1억 2천만 원만 받을 수 있게 되는 것입니다.
그럼 어떻게 해야 이런 손해를 막을 수 있을까요? 전세 계약 전 "부동산 등기부등본"을 꼭 확인하시기 바랍니다. 부동산 등기부등본을 살펴보면 해당 부동산의 근저당이 설정되어 있는지 여부와 함께 설정되었다면 금액과 함께 날짜 등이 나와 있기 때문에 전세 계약을 하기 전 꼭 살피셔야 합니다. 또한 만약 근저당이 설정되어 있다면 전세가+근저당이 70% 이하인 부 동산을 고르시는 것이 안전합니다.
3. 대항력을 가지게 되는지 살펴라!
대항력에는 크게 두 가지 권리가 있습니다. 첫 번째는 주택을 사용할 권리이고 두 번째는 보증금을 돌려받을 권리입니다.
이런 대항력을 갖추기 위해서 조건은 전세 계약 후 주민센터에 가서 전입신고를 해야 합니다. 그리고 이런 대항력의 효력이 발생하는 시점은 전입신고 후 다음날 0시부터 효력이 발생하게 됩니다. 여기서 만약 전입신고를 하지 않게 되면 어떻게 될까요?? 만약 전셋집이 경매에 넘어가게 된다면 법적으로 전세보증금을 보호받을 수 없습니다. 물론 지역과 보증금에 따라서 사회적 약자를 위한 소액임차인 최우선변제라는 제도가 있어서 간혹 소액 임차인에 해당하는 경우 보증금을 돌려받는 경우가 있긴 하지만 소액 임차인에 해당하지 않는 경우가 더 많기 때문에 전세 계약 후 꼭 전입신고를 먼저 하시기 바랍니다.
4. 우선변제권 챙기기.
우선변제권이란 집이 경매에 넘어가더라도 3자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 우선변제권 효력을 얻기 위해서는 전입신고 후 확정일자를 받아야 합니다. 효력이 발생하는 시점은 대항력이 갖춰진 직 후입니다. 예를 들어 확정일자를 받는 것을 귀찮아서 받지 않았다면 집주인이 중간에 돈이 필요해서 은행에 근저당을 설정하게 되었다면 만약 경매에 넘어가게 되었을 때 은행보다 늦게 배당을 받아가는 상황이 발생하기 때문에 꼭 확정일자를 받는 것이 중요합니다.
5. 전세보증보험 가입하기
전세보증보험은 만약 전세 계약한 부동산이 경매에 넘어가게 되었을 때 기관에서 전세보증금을 대신 지급하게 됩니다. 그런데 여기서 중요한 사실은 사고를 많이 낸 차량은 보험 계약이 거절되는 것처럼 위험이 많은 집들은 보증보험에서 거절을 당할 수 있습니다. 그렇기 때문에 만약 전셋집을 계약할 때 잘 모르시는 분들은 이런 보증보험을 통해서 거절되는 집들은 꼭 피하시기 바랍니다. 왜냐면 그만큼 위험한 집이라는 뜻이기 때문입니다.
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