초보 경매 투자자가 부동산 경매를 시작하려면 어떻게 하는 것이 좋을까요? 오늘은 이 문제를 가지고 이야기를 해보겠습니다. 경매는 움직일 수 있는 종잣돈 안에서 모든 물건을 보는 것이 정답입니다. 만약 본인이 가지고 있는 돈이 3천만 원일 경우 1억에 드는 물건을 고르는 것이 맞습니다. 그런데 만약 1억이 넘어가면 예산이 넘어갈 수 있기 때문에 이 금액에서 볼 수 있는 토지, 상가, 지식산업센터, 오피스텔 등을 보면서 수익을 찾는 것이 중요합니다.
그리고 유찰 횟수 1회~2회 정도 유찰된 물건들만 보는 것이 아니라 감정가(시세)부터 부동산을 보는 습관이 중요합니다. 이런 습관이 초기에 잡혀있지 않으면 나중에는 유찰이 된 물건들만 보게 됩니다. 그럴 경우 현재 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 경매가 나왔는데도 시세분석조차 하지 못할 수 있게 됩니다.
권리 분석은 사실상 크게 어렵지 않습니다. 요즘은 워낙 기술이 발전해서 유료 사이트만 보시더라도 권리 분석을 확인할 수 있기 때문이죠. 사실상 제일 중요한 것은 부동산의 잠정적인 가치와 현재가치, 미래가치가 있는 부동산을 찾는 일이 중요합니다. 전체적인 물건들을 보시면서 감정가부터 물건을 보는 일이 중요합니다.
투자자들은 원하는 지역이 있기 때문에 먼저 지역을 선택하고 신건이나 물건들을 보면서 실거래가를 확인하시면 됩니다. 이런 정보들도 요즘엔 쉽게 찾을 수 있게 되어 있습니다. 실거래가가 나와있기 때문에 실거래가와 감정가가 비슷한 가격으로 나와있을 경우 유찰이 1~2회 정도 되었을 때 입찰하려는 계획을 세우면 되고, 만약 감정가가 1억인데 현 시세가가 1억 5천 일 경우 좀 더 집중해서 알아보면 됩니다. 현 시세가가 감정가보다 높아서 입찰 계획이 있을 경우엔 먼저 등기부 등본을 확인하고 갑구와 을구 중 살아있는 권리(말소되지 않는)를 찾고, 그중에서 말소기준 권리를 찾고 소멸 여부를 대조하시면 됩니다. 그리고 임차인 분들의 대항력 분석을 하시면 됩니다. 말소기준 권리와 전입 일자를 대조하면서 이 임차인의 보증금을 인수해야 하는지 소멸되는지를 여부를 확인하면 됩니다. 사실 이런 정보들도 나와있는 경우가 많기 때문에 크게 어렵지는 않습니다. 단, 여기서 중요한 부분은 경매를 진행할 경우 전입 일자와 확정일자가 있는데 확정일 자보다 전입 일자가 중요합니다.
전입 일자: 대항력을 갖출 수 있는 날짜 확정일자: 배당을 순서대로 받을 수 있는 날짜
쉽게 풀이하자면 전세든 월세든 계약을 하고 나서 전입신고만 하더라도 그다음 날부터 대항력이 생기기 때문에 언제 전입신고를 했는지가 중요합니다. 만약 전입신고만 하고 확정일자가 없더라도 대항력이 생기는 것이기 때문에 그 부분이 중요합니다. 반대로 만약 확정일자만 받아놓고 전입 일자가 없는 경우에는 임차인의 대항력이 없기 때문에 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 전입 일자+ 말소기준권리가 중요합니다.
매각 물건 명세서를 열어서 낙찰 후 권리가 소멸하지 않고 채무자의 빛이 넘어오는 것들이 무엇인지를 확인하는 것이 중요합니다. 그것까지 확인을 했다면 실거래가, 호가, 지역별호재, 유동인구, 수요와 공급현황 등 그렇게 해서 실제 수익률을 대조해보시고 나에게 추후 미래가치적으로 투자수익이 기대될 경우 임장을 통해서 여러 가지 정보들을 확인하시는 것이 필요합니다. 그러고 나서 최종적으로 입찰가 산정은 비규제 지역 주택의 기준으로 낙찰가의 5% 정도를 부대비용으로 빼시면 됩니다. (법무비, 중개비, 명도비, 인테리어비) 만약 낙찰가가 1억 인 경우 500만 원 정도를 예상하시면 됩니다. 상업용 부동산(상가, 오피스텔)의 경우엔 낙찰가의 10% 정도를 부대비용으로 빼시면 됩니다. 예를 들어 급매가가 1억 정도인 부동산을 7천만 원 정도에 낙찰이 되었다면 7,700만 원에 부동산을 얻게 되는 것입니다. 그러고 나서 다시 급매가 1억 원 정도에 다시 매도를 할 경우 양도소득세를 빼더라도 약 1천만 원 이상의 수익을 만들 수 있는 것입니다.
해당 부동산의 가치가 중요합니다. 리모델링을 통해서 가치를 높이거나 기존 토지를 취득해서 옆 필지와 합필해서 추가, 감정적인 가치를 만들어내거나 아니면 미리 매수인을 구해놓고 무조건 이기는 상태에서 입찰하고 낙찰돼서 바로 매도해서 수익을 실현하는 전략 등을 사용할 수 있습니다. 입찰 전 출구 전략 2~3가지를 가지고 실행한다면 해당 부동산은 무조건 이기는 투자가 가능합니다. 보통 경매 투자하시는 분들은 2등과의 간소한 차이에 목적을 두고 입찰하시는 분들이 많은데요 이런 것보다는 해당 부동산의 잠재적인, 개선할 수 있는 다양한 방면을 제시해서 출구전략을 다시 짜는 것이 중요합니다. 만약 토지의 경우라면 주변 상권에 어울리는 업종들을 생각하고 미래적으로 시뮬레이션을 그리면서 토지, 필지 분할 작업을 하는 것도 좋습니다. 경매로 낙찰받은 땅을 바로 옆 땅 주인이 원한다면 시세보다 저렴하지만 경매 낙찰가보다는 비싼 가격에 매도를 할 수도 있기 때문입니다. 물론 이런 기술들은 평소 부동산에 관심을 꾸준히 가지고 미래 가치까지 볼 수 있는 능력과 실력을 키우고 나서야 가능합니다. 누구라도 관심을 가지고 공부를 한다면 가능할 것입니다. 그리고 상가의 경우엔 평수 개선 작업을 하거나 인테리어를 통해 오피스 사무실로 사용할 수도 있습니다.
그리고 가장 중요한 사실은 경매 입찰에 패찰 하더라도 실패가 아닙니다. 패찰을 통해 자신만의 패찰 노트를 만들고 패찰 사유를 적고 향후 3개월~6개월, 1년 정도 등기부등본 등을 살펴보거나 해당 지를 찾아가 보면서 해당 부동산이 어떻게 변해가고 또 어떤 식으로 낙찰자가 돈을 벌어가는지 배우는 자세가 정말 중요합니다. 그렇게 조금씩 조금씩 경험을 쌓아 나아가다 보면 언젠가는 기회가 오게 되고 그 기회를 성공으로 이끌 수 있기 때문입니다.