오늘은 법정 지상권이 성립하지 않을 때 어느 건물이 경매로 나왔다면 어떻게 접근하는 것이 좋을지에 대해서 알아보겠습니다.
먼저 법정 지상권이 무엇인지 알아보겠습니다.
법정 지상권이란?
우리나라에서는 부동산을 살 때 보통은 토지와 건물을 한꺼번에 사기 때문에 주인이 한 명이지만 간혹 경매 같은 어떤 사유로 인해서 토지 주인과 건물 주인이 달라질 수 있습니다. 만약 이렇게 건물 주인과 토지 주인이 다를 때 토지 주인이 돈을 갚지 못해서 해당 부동산의 토지가 경매로 나오게 된다면 이럴 때 법정지상권을 가지고 다투게 됩니다.
이 법정지상권이 성립된다면 만약 토지가 경매로 나와서 매수했다고 하더라도 그 토지를 함부로 사용할 수 없게 됩니다. 신축건물도 짓지 못하고 기존에 있던 건물도 마음대로 부실 수 없습니다. 그렇기 때문에 법정지상권이 걸려있는 경매 물건에 대해서는 신중하게 접근해야 합니다.
법정 지상권이 성립하기 위한 3가지 요건
첫째, 근저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재해야 합니다. 한마디로 은행에게 돈을 빌리기 전에 이미 토지 위에 건물이 있어야 된다는 의미입니다. 그런데 이 건물이 존재한다고 보는 것은 기둥과 지붕이 있어야 합니다. 만약 근저당권 당시 건물을 짓고 있는 도중인데 지붕이 완성되지 않은 상태였다면 법정지상권이 성립하지 않게 됩니다. 또 기둥이 없더라도 마찬가지입니다. 그렇기 때문에 간혹 예전 증거를 찾기 위해서 그 당시 찍었던 사진들을 찾는 경우도 생기게 됩니다.
둘째, 근저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 합니다.
셋째, 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다. 흔한 예로 경매로 인해서 토지만 경매로 나오기도 하고 건물만 경매로 나오기도 하는데 이처럼 해당 소유자가 달라져야 법정지상권이 성립하게 됩니다.
추가적인 예로 만약 컨테이너 박스와 비닐하우스가 토지 위에 지어져 있었다면 법정 지상권이 성립하게 될까요??
결론은 비닐하우스는 언제든지 철거가 가능하기 때문에 법정지상권이 성립하지 않습니다. 하지만 비닐하우스도 견고한 형태로 지어져 있거나 고가의 재료들을 가지고 지어져 있다면 법정지상권이 성립하게 됩니다. 즉 싸구려 비닐하우스는 법정지상권이 안되고 비싼 재료들로 튼튼하게 지어진 하우스는 성립한다는 의미입니다. 단 비닐하우스 안에 주거시설이 없어야 합니다. 만약 주거 시설이 존재한다면 불법 설치물로 인정됩니다.
그리고 컨테이너 박스의 경우 바퀴가 달려있는지 유무에 따라 나뉘게 됩니다. 바퀴가 달려 있다면 설치 허가를 안 받아도 되지만 바퀴가 달려 있지 않은 컨테이너의 경우 설치 허가를 받아야 하기 때문에 지상권이 성립하게 되고 바퀴가 달려 있지 않다면 허가를 받지 않아도 되기 때문에 지상권이 성립하지 않게 됩니다.
만약 법정지상권이 성립하지 않을 때 지분으로 나온 땅이 있다면 어떻게 할까요?
경매를 보다 보면 간혹 법정지상권이 성립하지 않는 건물이 있는데 땅만 1/2로 나온 경매 물건을 볼 수 있습니다. 이럴 경우 정말 난감합니다. 왜냐면 땅이 전부 다 본인 것이 아니기 때문에 마음대로 할 수 없기 때문입니다. 거기다 위에 건물까지 있기 때문입니다. 일단 결론부터 말하자면 사실 위 사진처럼 실제로 건물의 절반만큼 철거를 한 경우가 있습니다. 땅의 1/2이 본인 것이기 때문에 해당 땅 위에 지어진 건물을 철거한 것이지요. 하지만 이런 경우는 극히 드물고 일반적으로 이런 물건을 낙찰받고 나서 처리할 때는 공유물 분할 청구소송을 하면 됩니다.
즉 해당 물건의 땅만 1/2을 낙찰받았으니 이것을 공평하게 어디를 잘라야 할지 모르기 때문에 이럴 경우 법원에 공유물 분할 청구소송을 하게 되면 법정에서 해당 물건을 경매에 붙이게 됩니다. 그러면 경매를 진행하면서 낙찰받은 가격을 지분에 맞게 나눠주는 것입니다.
결국 지분 경매에서는 지분을 많이 가지고 있는 쪽이 불리합니다. 왜냐면 심리적으로 많은 지분을 가지고 있으면 해당 물건지가 경매로 놓이게 되면 가격이 계속 깎이게 되기 때문입니다. 그렇기 때문에 많은 지분을 가지고 있는 쪽에서 협상이 들어올 가능성이 매우 높아지게 되어 있습니다.
똑같은 방법으로 지분으로 나온 땅이 있는데 이 땅이 꼭 1/2이 아니더라도 더 지분이 작더라도 똑같은 방법으로 공유물 분할 청구소송을 통해서 나눌 수 있다는 점을 알아두셨으면 좋겠네요. 오늘은 법정지상권이 성립하지 않는 토지의 지분경매에 대해서 알아보았습니다. 다음에도 경매에 도움이 되는 내용들로 찾아뵙겠습니다. 아래는 경매에 있어서 중요한 배당 순위에 대해서 정리한 자료입니다. 필요하신 분들은 참조하시기 바라겠습니다.
경매 배당 순서와 권리분석 주의사항(순위별 예시 포함)