요즘은 하루가 다르게 부동산 규제가 쏟아지고 대출 레버리지를 사용할 수 없어서 상대적으로 소액으로 다룰 수 있는 유치권이나, 법정지상권 같은 물건들을 투자하고 싶은데 어떻게 하는 게 좋을지 궁금해하시는 분들이 많아진 것 같습니다. 오늘은 이 부분에 대해서 적어보겠습니다.
첫 번째 특수물건 중에 가장 많이 보시는 것이 유치권입니다. 부동산에 걸려있는 유치권 이것을 어떻게 해결할 수 있고 이런 것들을 투자해도 되는 건지 유치권이 걸려있는 부동산들은 많이 하락이 되던데 이런 것들을 싸게 낙찰받아서 수익화시킬 수 있는 건지 등에 대한 것들을 궁금해합니다. 유치권이란 부동산의 가치를 상승시켜줄 만한 공사를 진행시키고 나서 그 공사대금을 받지 못해서 해당 부동산을 유치권이라는 권리를 행사하는 것을 말합니다. 해당 부동산의 유치권을 성립시키려면 경매 집행 전까지 채권 변제기가 도래했어야 됩니다. 즉, 경매가 집행되고 나서 돈을 받는 날짜가 지났다면 유치권이 성립되지 않는 것입니다. 가끔 우리는 tv에서나 길을 가다가 우연히 현수막으로 유치권 행사 중이니 해당 공당(건물, 집 등등)에 출입을 금한다 이런 현수막이 걸려있는 것을 보신 적이 있을 겁니다. 그리고 컨테이너 박스로 출입구를 봉쇄하고 사람이 거기에 상주하는 걸 보신 적도 있을 겁니다. 즉, 시공사가 공사를 진행하고 건축주에게 공사대금을 완납받지 못하여 공사대금을 회수하는 목적으로 유치권을 행사하는 것이라고 생각하시면 됩니다. 공사 업자가 아파트의 새시를 천만 원 주고 교체를 했습니다. 그래서 유치권을 행사하는 것입니다. 그런데 유치권이 인정되기 위해서는 해당 부동산을 점유하고 있어야 됩니다. 즉 경매 집행기간 동안 최소 6개월에서 1년 정도는 해당 부동산을 점유해야 유치권을 인정받을 수 있는 것입니다. 유치권자는 해당 부동산을 점유를 하되 해당 부동산에 있는 것을 사용 수익화하면 안 됩니다. 즉, 물도 마시면 안 되고 화장실도 못한다는 이야기입니다. 그러려면 최소 2명이서 유치권 행사를 해야 합니다. 왜냐하면 번갈아가면서 화장실도 가야 되고 물도 마시고 식사도 하러 가야 되기 때문입니다. 왜냐하면 해당 부동산을 사용, 수익 하면 안 되니까요. 만약 직원 한 명을 고용해서 쓴다면 매달 인건비 200만 원 정도 지출한다면 경매 집행기간 6개월에서 1년 동안 점유를 유지해야 한다고 한다면 1년이면 2천만 원 정도 됩니다. 이걸 결론적으로 말씀드리면 천만 원의 유치권 금액을 받으려고 2천만 원의 인건비 지출이 되는 것입니다. 형식적으로 말이 안 되는 것입니다. 새시 교체나 보일러 교체, 베란다 교체, 증축 같은 작업을 하는데 공사 업자가 계약금이나 중도금을 전혀 한 푼도 안 받고 공사하지는 않습니다. 그래서 웬만한 소액, 꼬마 유치권들은 보통 다 허위라고 판별이 납니다. 그런데도 소액 부동산에 유치권이 많이 걸리는 이유는 목적은 몇 가지가 있지만 대략적으로 유치권이 걸려있으면 투자자들이 입찰을 꺼려하니까 해당 부동산이 많으면 3회, 4회, 5회 계속 떨어지게 됩니다. 그러면 유치권을 신청한 사람은 본인이 유치권을 신청했으니 저렴하게 해당 부동산을 저렴하게 낙찰받을 목적으로 유치권을 신청합니다. 그게 아니라면 유치권을 신청해서 낙찰자에게 조금이라도 유치권에 대한 비용을 받아보고자 유치권을 신청하게 되는 경우도 있습니다. 또한 해당 부동산에 거주하고 있는 임차인이 유치권을 신청하는 경우들도 있습니다. 본인이 필요로 해서 공사하거나 수리해서 이런 항목들을 유치권을 신청하는데 사실 이런 것들은 유치권을 인정받을 수 없습니다. 유치권자는 채무자, 점유자, 임차인 등은 유치권이 발생되지 않습니다. 제삼자로부터 발생되어야 유치권의 효력을 증명받을 수 있습니다. 임차인이 만약 유치권을 신청했다면 오히려 임대차 계약서 상에 원상복구의 의무를 두니까 괜히 유치권 신청했다가 원상 복구하려고 다 뜯어내고 철거하는 비용이 더 들어가는 그런 안 좋은 상황도 발생될 수 있습니다. 단, 일부의 금액 정도는 필요경비로 인정이 되는데 해당 금액들은 보통 소액이니까 큰 문제는 되지 않습니다. 결론적으로 물건을 검색하다가 가치가 높은 부동산이 나왔는데 소액 유치권이 걸려 있다면 그리고 실제로 감정평가사가 해당 부동산에 직접 갔을 때 유치권자의 내용이 언급되지 않거나 유치권자를 만난 적이 없다고 나올 경우나 혹은 내가 해당 물건을 입찰하려고 임장을 갔는데 유치권자를 만나지 못했다면 해당 유치권은 허위 유치권이고 진성 유치권으로 성립되기 어려우니까 그냥 투자하셔도 됩니다. 단 유치권이 걸려있다는 것만으로도 경락잔금대출에 지장을 줄 수 있으니 입찰하기 전 꼭 금융사나 대출 중개사들에게 해당 물건에 대해 경락잔금 대출에 대해 지장을 주지 않는지 혹은 어떻게 평가되는지 알아보고 안전한 투자를 하시기 바랍니다. 그런데 보통 이런 소액 유치권자들은 채권자가 유치권 배제 신청서를 접수했거나 혹은 해당 부동산에 점유를 하지 않는다고 금융사들도 보게 되면 경락잔금 대출에 지장을 거의 주지는 않습니다. 이 점을 꼭 참고하시기 바랍니다.