최근 감정가가 1400만 원 밖에 안 되는 도로를 그것도 총 도로면적이 60평 중에 8평만 나온 지분 경매를 250%나 높게 적어서 3300만 원에 낙찰되었습니다. 낙찰받은 이유는 무엇일까요? 현재 도로는 주택 밀집 지역에 위치해 있어 지나가는 모든 사람들과 이동하는 차량들에게 컨테이너를 가져다 놓고 펜스를 둘러서 통행을 방해하고 길목을 막아서 통행료를 받아 불로소득 하려는 목적이었을까요? 사실 여기에는 여러 가지 사유가 있을 수 있습니다. 그럼 고가 낙찰된 사유를 확인해보겠습니다. 사실 해당 경매 지역은 현재 3종 일반 주거지역이고 소재지는 부산 수영구에 위치해 있습니다. 여기서 우선 도로를 경매로 낙찰받은 사람들의 목적이 무엇인지가 중요합니다.
그중 첫 번째는 해당 매입하는 도로 때문에 건축행위를 할 수 있는 따른 필지 지주에게 지료 청구를 하거나 내 도로가 필요한 다른 건축주에게 판매를 목적으로 도로를 매입하는 경우가 있습니다. 즉 법원에다가 지료 청구 소송을 접수하고 소장이 도착하면 해당 도로가 필요한 필지 주인에게 연락이 오게 됩니다. 그럼 그때 적절한 매도가를 측정하거나 일부 지료를 청구해서 임대료를 받게 되죠. 또한 해당 도로 주변으로 신규 건축행위를 진행할 시 내가 매입한 개인도로 즉 사도를 승낙받아야 하기에 긴 호흡으로 접근해서 최소 2배 많게는 10배 이상의 시세 차익을 노리고 매입하는 경우도 종종 있습니다. 단 위에 적은 지료 청구 소송을 진행하지 않고 막무가내로 컨테이너 등을 동원해서 사람들의 통행을 방해한다면 도로교통 방해죄로 처벌을 받을 수도 있습니다. 즉 합법적인 지료 청구 소송을 통해 판결문을 가지고 사도에 지료를 별도로 청구해야 하는 것입니다.
두 번째는 재개발 부지에 있는 도로라면 조합원 자격으로 신규 아파트 입주권을 받을 수 있습니다. 다만 보유한 도로부지의 면적이 일정 규모 이상이어야 합니다. 해당 기준은 각 지자체별 조례에 따라 다르며 서울시 기준 도로 면적이 90m2 이상이면 분양권을 받을 수 있습니다. 추가적으로 필지가 여러 개 나뉘어도 다수의 필지를 합치거나 공유자 지분을 모두 합쳐서 90m2 이상이면 분양권을 받을 수 있습니다. 그럼 반대로 90m 2가 되지 않는 도로를 가지고 있다면 추가 필지를 매입하거나 혹은 다른 지분권자들에게 해당 토지를 팔아야 됩니다. 하지만 매입하거나 팔지 못한다면 현금 청산 대상자가 됩니다. 즉 아파트 분양권을 받지 못하고 감정 가격의 돈만 받고 넘겨야 합니다. 감정 가격의 돈만 받고 현금청산을 하게 된다면 대출이자 및 부대비용 때문에 큰 손실을 볼 수도 있습니다. 또한 감정 가격 대비 높게 입찰을 하여 고가 낙찰을 받았다면 현금 청산 시 인정받지 못해 손실을 보게 됩니다.
마지막 세 번째는 미불용지 투자로 수익을 만들 수도 있습니다. 예를 들어서 아스팔트로 포장된 도로가 경매로 나오는 경우도 있습니다. 이런 경우 개인이 보유한 사도를 국가가 공익목적을 위해 매입한 도로인데 아직 소유자에게 보상을 해주지 않는 토지를 이야기합니다. 미불용지 도로를 낙찰받아 보상을 목적으로 투자하는 것이 미불 용지 다른 말로 미지급 용지라고도 합니다. 통상적으로는 토지 보상을 먼저 선행하고 공익사업을 진행해서 도로를 만드는 데 특별한 사유로 보상금 지급이 지연되어 도로부터 만들어진 겨우라는 것입니다. 미불용지 조건으로는 공익사업의 부지로 사용하고 있어야 합니다. 또한 자연발생이나 개인의 땅에 건축을 하기 위해 임의로 도로를 만든 것은 해당하지 않습니다. 오로지 공익사업으로 활용하는 경우에만 해당합니다. 또한 미불용지라고 하더라도 이미 보상금이 지급된 토지 일수 있기에 각 지자체에 있는 도로과 미불용지 담당자에게 문의해서 해당 토지가 미불용지인지 정확하게 확인하고 보상 시점과 금액을 재차 확인하고 안전한 투자를 하셔야 합니다. 사실 해당 물건에 첫 번째 방법은 어려워 보입니다. 해당 물건은 주택 밀집 지역에다가 막힌 골목길이 아니어서 지료를 청구하거나 신축을 필요로 하는 분들에게 매도하기는 다소 어려워 보입니다. 그리고 세 번째 미불용지 즉 보상을 목적으로 투자한 방식도 해당사항은 없습니다. 현재 낙찰받은 도로가 공익사업을 목적으로 사용되지 않고 있기에 이 또한 해당 사항이 없는 것입니다. 그럼 남은 것은 재개발 지역 입주권인데 토지이용계획을 확인 결과 "주택 재개발 정비구역"으로 표기되어 있었습니다. 그럼 주택 재개발 정비구역이 무엇이냐면 재개발, 재건축의 수요가 많은 인구 50만 이상을 가진 특별시 광역시에 대해 10년 단위로 기본계획 수립을 의무화하고 정비 사업의 추진이 가능하며 5년마다 재정비하도록 되어있습니다. 해당 지역에 재개발 계획은 총 2000세대에 17개 동으로 정비 사업 중에서도 큰 규모로 해당하는 사업이 진행되고 있었습니다. 사업시행 인가는 되었지만 조합원에 내부적으로 크고 작은 갈등으로 인해서 10년 이상의 사업이 지체되고 있는 중이었습니다. 결론적으로 해당 도로 필지는 재개발 부지에 포함된 상태라 낙찰받으신 분이 다른 지분권자에게 매도하거나 혹은 추가 지분을 매입하여 아파트 입주권을 획득할 목적으로 투자한 것으로 보였습니다. 오늘은 감정가 대비 250%나 높게 낙찰되어 있는 도로 경매에 대해서 알아보았습니다.