토지 감정가는 시세가 아니다. 제대로 감정가 이해하기.

-경매와 공매의 특징과 차이점-

부동산 경매나 공매를 보다 보면 감정가보다 2~3차례 유찰(아무도 사지 않아서 낙찰자가 없는 경우)이 되어서 감정가보다 저렴해진 부동산을 볼 수 있는데요 감정가보다 싸다고 해서 무조건 덥석 사게 되면 손해를 입을 수 있습니다.  

 

그리고 참고로 초보자 분들을 위해서 쉽게 말씀드리면 부동산 경매는 돈을 갚지 못해서 해당 부동산을 경매에 붙이는 것이고 공매는 세금을 갚지 못해서 경매에 붙이는 것입니다. 차이점은 경매는 꼭 해당일에 법원에 가서 진행을 하지만 공매는 인터넷으로 진행을 합니다.

그리고 부동산 경매에서는 한번 유찰이 될 때마다 서울, 부산, 안양 같은 곳은 20% 씩 가격을 할인해주고 대구, 대전, 경기 지역은 30%씩 할인을 해 줍니다. 2번만 유찰되어도 거의 절반 가격에 구매하는 것이지요. 

그리고 공매의 경우엔 유찰될 때마다 10~20% 정도씩 할인해 줍니다. 

 

해변가 근처 토지가 감정가를 살피다 보면 황당한 일들이 벌어지곤 합니다. 

을왕리 해수욕장

-시세와 다른 감정가-

위에 보이는 사진은 을왕리 해수욕장 사진입니다. 작년 2020년 기준으로 이 해변가와 맞닿아 있는 곳의 평단 가는 1,600만 원 정도였습니다. 물론 급매가와 호가가 있기 때문에 다소 차이가 있습니다. 급매가 같은 경우엔 평당 1,500만 원 정도이고 호가 같은 경우엔 바로 상가가 붙어있기 때문에 평당 2,000만 원 정도 부르기도 합니다. 

공매로 나온 물건(인천광역시 중구 을왕동 761-4)

그리고 위쪽 사진은 해변가 근처 공매로 나온 부동산입니다. 크고 넓어 좋지만 해당 위치에서는 바다 뷰가 전혀 보이지 않기 때문에 이런 경우 앞의 시세보다 반값 이하로 나오게 됩니다. 그렇기 때문에 평당 750만 원~800만 원 정도라고 보시면 됩니다. 왜냐면 뷰가 보이느냐 보이지 않느냐, 그리고 해변가와 바로 붙어 있느냐 조금 걸어야 하는 위치에 따라서 가격이 크게 달라지기 때문입니다.  

아무튼 해당 공매는 작년 6월에 나온 공매입니다. 이 경우 최저가가 46억 원이고 감정가는 57억 원입니다. 

이곳의 면적은 1489 m2(450평)이고 용도는 주차장입니다. 그런데 한번 이곳의 부동산을 감정가로 나눠볼까요?

현재 450평을 감정가인 57억으로 나누게 되면 평당 1260만 원이 됩니다. 아까 전 해당 부동산은 바다 뷰도 보이지 않고 따라서 가격도 절반 정도인 750~800만 원 정도라고 했는데 훨씬 더 비싼 가격입니다. 그리고 만약 두 번 유찰이 되었을 때 시세는 어떻게 될까요?? 평당 1,000만 원 정도가 됩니다. 유찰이 두 번이나 되어 정말 싸다고 느끼더라도 그 시세는 제대로 된 시세가 아니라 비싼 시세인 셈입니다. 만약 유찰이 6번 정도 되어 평당 30억 정도가 되었을 때 비로소 시세 정도로 사게 되는 것입니다.

반대로 아파트 같은 경우엔 가격 상승폭이 크기 때문에 오히려 감정가보다 가격이 상승해서 그 갭 차이를 이용해서 접근하는 방법도 있습니다. 이 경우엔 감정가보다 현재 시세가 오른 경우입니다.

예를 들어 작년 광명아파트의 경우 경매 나오기 전보다 1억 이상 오른 아파트들이 많았는데 경매에 나오게 되는 물건들은 보통 6개월~1년 전에 감정을 하게 됩니다. 그렇기 때문에 만약 감정가대로 매수를 한다고 하더라도 현재 시세보다 저렴하게 구매하게 되는 경우도 있습니다. 이런 경우 과거 감정가가 나온 시세와 현재 시세와 갭 차이를 이용하여 투자하는 방법도 있습니다. 만약 여러분들이 공매나 경매를 진행하신다면 꼭 해당 부동산의 현재 시세를 잘 살피고 접근하시기 바랍니다. 오늘은 경매, 공매를 할 때 감정가는 제대로 된 가격이 아니라는 주제로 찾아봤습니다. 다음에도 도움이 되는 주제로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다. 

 

 

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